广州楼市：内行人总结这几个板块 投资首选

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

提问：雕叔，纯投资的话，以目前的市场价来说，400万天朗89三房和同样价格的盈彩87三房哪个杠杆好？住户素质哪个高？顺便再对比下增量和流动性，谢谢。

回答：先说结论： 屌丝刚需上车盘更愿意选天朗 盈彩美居小区户型偏改善需求相对来说，同样条件可能会选骏景花园了 产品类型： 都是花园小区，建筑年代相近。盈彩立面稍旧点，花园绿化多一些。天朗明居立面新，楼距小一些，物业天朗稍微好一点 产品需求群体： 盈彩是77方以上的2房到4房，天朗是40多以上的有1房到四房，整个小区以65方左右的刚需两房业主，置换需求的127四房只有15套，103方的大三房也极少。整体上天朗居住偏紧凑屌丝些，到对应的上车容易，所以成交量天朗高于盈彩 地理位置： 天朗明居靠近中山大道，靠近金融城，靠近科韵路码农聚集地，（踩单车或者步行可至），盈彩美居靠近鱼珠港，去金融城也算方便。盈彩美居靠近杨桃公园有buff加成，尤其对有老有小的家庭来说 金融城爆发早过鱼珠港 位置天朗胜利 交通： 天朗多条BRT线，三条地铁线：车陂4号线，21号棠东站，13好棠下站。 盈彩美居只有5号线和13号线，且距离稍远，公交线也少 学位： 幼儿园差不多，小学盈彩好些 客群： 天朗目前面对的科韵路上班族的IT人士，以及中山大道上班族，接盘侠强。 盈彩美居的接盘侠应该也不少科韵路上班族+珠心做五号线的上班族 但是科韵路屌丝上车盘更愿意天朗

提问：雕叔，计划买深圳600万左右的标的。有深户名额（夫妻之一是深户），深圳无房。省内有贷款记录，目前在还贷，正常购买应该是5成首付。 找深圳管家公司，手续费是房子总额的2%，可以一条龙帮助购买公司，做抵押经营贷，管家公司还需收贷款额度的1.5%手续费。购买公司加账目预计花费9100。如果自己拿300万，请垫资公司垫资300万，预计需要支付垫资公司15万利息。感觉费用成本有点高。抵押经营贷算下来预计应该能3成首付。 请问这种情况，我是拿300万，5成首付，等额本息，还是拿200万，抵押经营贷3成首付？

回答：你说的上面这些收费点数都是正常的市场点数，包括找管家公司的2%，1.5%的贷款手续费，垫资成本万八万九之类的 整体评估下来，肯定是走经营抵押贷划算的，因为杠杆好，资金使用效率高

提问：有一套房可以拿去银行做抵押然后作为第二套首付吗？怎么操作比较好？

回答：你那套房没有贷款了吗？还是前几年买的房子已经涨了，现在想把钱泵出来？ 如果你第一套房有空间的话是可以把钱泵出来的，然后做第二套的首付，但是我必须提醒你的是月供压力会很大。所以最好你去跑一下贷款中介，咨询清楚后再决定是否这么做

提问：雕叔，请问天河华侨医院附近的单体电梯楼，4.8单价买个60几方的，会不会贵？主要是离上班地点较近，有公交直达，想过渡几年；缺点：1.靠华快，有噪音，2.周边生活配套不齐，只能依赖外部商圈，3.距离地铁较远，只能依靠公交出行，五年后有地铁预期，4.户型较多，一梯N户，担心人员较杂。权衡利弊之下，雕叔觉得值得入手吗？

回答：电梯单体楼，纯粹4.8万的单价，其实已经不低了。我觉得您的问题在于： 1、买这套房的目的没有很清晰，或者说没有聚焦起来； 2、还有就是您的首付预算是多少，因为首付预算的多少，决定了能买的起买得了的房子的范围和区域板块，普通人就是要在一定的预算之下，尽量买“垫垫脚”能够得着的房子 3、希望有机会能见到您，让雕叔给你把把脉呗

提问：雕叔:你好，今晚听了如何获取房票的视频，我岳母广州户口，名下无房，但年龄已超过70岁，还能使用接力贷吗？如果不能，我可以使用抵押贷把本人名下房子抵押拿到贷款后，一次性付款把房产买下来，再慢慢还抵押贷吗？或者还有没有其他更好的方式？谢谢赐教！

回答：超过70岁就肯定不能贷款了，不能走接力贷的路子去贷款了，这是确切无疑的，但可以直接买，全款买，你说的路子是通的，没问题的。希望有帮助

提问：万能的雕叔，前几天看了两个新盘，华快的两侧，一个是白云 越秀星汇云城，一个是番禺广地花园，看完就更加纠结了，一个两面环山楼后高速，一个全部向西户型，虽然资金少的情况下，肯定满足不了全面要求，但是也不想太将就，没有限定一手还是二手，本人在猪心上班，价位300-350w小三房应该选哪个区块或者盘好呢？经常听大神说黄埔和万博，但是感觉这两个地方都不便宜，特别是万博，白云很少听您提及，是不是应该选番禺呢？

回答：承蒙“万能”两字，我就稍微唠叨唠叨 其实你说的这两个盘的在各自的区位上、具体小区域上，都属于有小硬伤的项目，一个无地铁且靠近华快三期，一个无地铁小区物业不行原理商业，我觉得都属于有缺憾的小区 如果300-500万的总价预算，买三房就OK了， 在猪心上班，可以沿着地铁5号线、3号线去选择，都有不少的选择去斟酌 在这个总价范围内，尽量朝着“向东向南”的方向去选择

提问：雕叔好，请问现在是置换的好时机吗？

回答：如果你是郊区换市区，可以考虑置换 如果是市区房子，可以考虑泵点钱出来买 珠江新城最近成交有点起势，一旦停不下来的话，广州的价格体系将会再次打乱，其他板块跟着涨，就好像深圳的房价飙升，整个一线的价格会因而改变。 还有一个就是黄埔最近量价都起来了，后续如果限购进一步放松，估计会更火，届时基本上是个人都能买了，黄埔的价格起来后显得海珠天河是洼地，你说到时候天河这些中心区涨不涨？

提问：雕叔，听说兰亭有噪音问题，请问哪几栋可以买？我看了10栋的，可以买吗？

回答：每一期都不一样，要看具体朝向跟楼栋，最好自己实地去感受一下，比如一期1-4栋，南向一般不会吵，北向就会了。 10栋的话你现在应该还买不了，我有同事买了他的房产证还没出呢，远远没到2年限售期。

提问：雕叔，是不是岑村机场搬迁无望了？

回答：统一回答下岑村机场的问题： 1、岑村机场搬迁是板上钉钉的事情，大家不用担心，只是时间轴上没有具体的时间，3年左右，还是5年，这个不好说，因为决策权不在广州市，在于军区 2、买房，无论是自住还是投资，其实跟岑村机场搬迁（其实影响的是金融城的建设进度、企业入驻进度、商业招商进度）有关系，但关系并没有大家想想的那么大 3、逆向思维想一下，如果“今天下午岑村机场搬迁”通知出街，明年确定搬走，金融城大干快上、欢欣鼓舞，其实是不利于我们普通人买房的，因为买房的真正好时机是有确定性的预期，但大多数人却不知道预期的具体时间节点，这个时候就可以提前买入啦，是不是这个道理

提问：雕叔, 预算350左右, 和女票两人首付大概有100左右. 刚需考虑自住兼顾投资, 三房, 希望离地铁近和学位不要太差 本人在琶洲西区上班, 女票在长湴站附近, 考虑通勤时间至少一人能在1小时内, 目前有考虑雅居乐花园十年小雅或其他组团, 看价格三房有点勉强, 还有番禺广场片区, 请问还有哪些片区或小区可以推荐的?

回答：既然是女票，那就先不用那么考虑学位，350万的预算还是买一个地段潜力为主的楼盘吧 你都看到十年小雅去了，也就是万博板块，其实你可以考虑做高评买隔壁的佰利山，地铁上盖，到你琶洲也近。 或者直接在你女票跟你工作地点中间的金融城找一个地铁花园小区也可以，天朗2房潜力不输大部分3房。然后想住3房的话以租换租都可以，起码在肉眼可见的2年内会有一波小行情。

提问：雕叔，现在一直在犹豫不决，两小孩二年多后要用学位，现房子在黄边地铁口时代玫瑰园大三房，市价近500万，余按揭160万。到底是卖掉四成名额置换成天河800万左右带学位兼自住。还是走全款再抵押(有两套按揭，只能全款）方式买入300万左右天河北小学位房呢。置换的话现在也不好出手，可否先买后卖(锁定房子后拖延至明年下半年，然后小阳春再卖出）。持有的话玫瑰园的房子后续能否跑赢大市，哪个方案好一点，多谢指导。

回答：“置换的话现在也不好出手，可否先买后卖(锁定房子后拖延至明年下半年，然后小阳春再卖出”——这是一个悖论，既想买在低点，又想卖在高点。这种想法要不得，不要把自己“逼”在这个一高一低的节奏当中，很难兑现 建议：如果您确实对学位有需求，建议走全款再抵押的路子，到时候可以找雕叔帮你买入+全款抵押“一条龙”服务

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