悲喜两重天 学区房要凉？厦门说不！
前一段时间，地产圈被“学区房要凉”的信息刷了屏，起因只有一个，北京西城区义务教育入学采取“多校划片”政策，不再一一对应，而且是从小学就开始实行。其实多校划片并不是什么新鲜事物，北京其它区也已经实行，只是大概西城区过于特殊，所以一石激起千层浪。
这一方面固然有自媒体标题党炒作的因素，但也说明学区房确实太敏感，说明天下百姓苦学区房久矣。
北京很远，全国很大，那么厦门学区房凉了吗？当然没有。前有莲岳里学区房大涨(有疫情紧迫因素)，后有厦门实小扩招的消息，玉滨城小区房价暴涨，有人理论上一夜躺赚几百万！三年前，厦门实小利用原来用地和原来五中玉屏校区用地进行了扩建，扩建后增加24个班，今年开始投用。4月28日的实小玉屏校区招生方案听证会，通过了“就近划片”和“多校划片”结合的招生政策，这也是厦门第一所采用这种划片方式的公办小学。
通俗一点解释：“就近划片”和“多校划片”结合是指先将与实小一墙之隔的小区划入招生范围，有多余的学位再向相邻学校采用摇号随机派入的方式招生。扩招调整后，将原来不属于实小招生片区的玉滨城等其它小区都划入实小玉屏校区招生范围。如果学位有剩余，附近符合园南和群惠小学招生条件的孩子，也可以申请参加实小玉屏校区随机抽签。
厦门学区房的天花板，当属实验小学派位一中、双十、大同的学区房，尽管很多是老破小，在名校的光环下，价格仍一直坚挺。当然，有人欢喜有人愁，扩招之下，名校稀缺资源有所摊薄。有数据显示，实小扩招后，新华城、图强路小区等几个原本占据顶尖学区优势的小区成交均价环比下降了2-4%，似乎变得没那么抢手了。
厦门教育资源的不均衡造就高价学区房已是不争事实，相关教育部门也不断地根据生源情况实施更为合理的招生政策，旨在更好地促进教育资源的均衡，同时也为学区房降降温。
例如“六年一套房产一学位”政策（这次北京西城区也有六年一学位政策），厦门原来只有省示范小学才执行，但近年来，厦门岛内外执行“六年一学位”的学校数量每年都在增加，而且有逐渐扩大的趋势。
所谓的“六年一学位”，说的是学校对应的片区内的房子6年内只提供一个学位，通俗一点的说法就是“你用这套房产申请就读的这所小学，1至6年级没有其他孩子也是用这套房产申请在读”，除了符合计划生育的多子女家庭外。假设前房东户口已经移出去了，但是他的小孩还在就读，那也是算没有学位。
从目前来看，厦门实施六年一学位的小学都是所在区教学水平处于第一阶梯或者生源及其爆满的学校，也就是大家眼中的学区房。
01
为什么要推行6年一
学位政策？
孩子快上学了，为了获得优质学校的入学名额，焦虑的父母急急忙忙买下学区房，等孩子入学后又将房子抛售。这样神操作买房比比皆是，他们纯粹就为了一个入学资格。如果没限制6年内只能有一个学位的话，房子被频繁转手，将导致片区学位紧张，生源更加爆满。
因此，出台“六年一学位”政策正是要限制学区房被这样频繁转手，缓解由此引发的部分学区房过热导致的高房价问题。为什么实行这政策，归根到底还是厦门优质教育的稀缺及岛内外教育资源的不均衡。
02
6年一学位政策对学区房
有何影响？
笔者从对卖方和买方的影响分开来谈。
1. 对于买家来说：
奔着学区房读书名额去的你们，首先考虑的一定是房子有没有学位，毋庸置疑的是，有空余学位的房价一定比同小区同户型没有学位的高，开学季还可能会成为抢手货，一不小心房东还要哄抬价格，那么购房成本就高了。
提醒一下，买学区房之前一定要提前问清楚，是不是有小孩用这套房产在片区对应的小学就读？如果是，那得提前和房东谈好成交后户口必须迁移出去，而且还得腾出学位。
2.对于卖家来说：
你们可能想着孩子已经顺利就读一年级，想把学区房卖掉，但是受6年一学位政策的影响，你的房子可能卖不了！除非你卖给那些不需要入学名额的买家，当然价格自然也会低于同小区同户型的房源，那学区房的溢价就不复存在。因为大部分买学区房都是冲着一年级的入学名额去的，你孩子占用着读书名额，买家肯定不会考虑，这样你们就不能随心所欲地卖房子了。
所以，买了学区房，为了让孩子能顺利地完成9年教育，至少要持有9年吧，二胎家庭还不止。那9年后，房龄、社区环境、教育水平等外部因素都将影响学区房的价值。
03
多校划片是不是终结学区房
的大杀器？
“多校划片”政策，可以说是平衡片区内教育资源、生源，平抑学区房炒作投机的一大利器。所谓的“多校划片”，即一所房子划片到多所学校，其中的多校，既包含所谓的“名校”，也包含一般学校。具体划片到哪是随机的，全凭运气。简单来说，在“多校划片”政策下，你即使买了划片名校的学区房，也未必一定能进入名校，或者说片区内的房子都有可能上名校，那学区房就有了很大的不确定性，花高价买下的学区房是不是白买了？
“多校划片”政策已在北京小学阶段实行，政策调整后，北京学区房概念弱化，除了优质教育资源特别集中的东西城、海淀区外，其余市辖区已基本没有学区房概念，西城区学区房挂牌价也比之前成交价低了几十万不止。目前，厦门只在初中推行多校划片，小学还暂未推行，鉴于目前厦门学区房大热及学位紧张的现状，未来实施的可能性也不是没有。像实小玉屏校区“就近划片”和“多校划片”结合的招生政策，不就是一个例子。北京行得的事，厦门如何行不得？如果厦门从小学开始就推行“多校划片”，那么天价学区房的价值会不会被改写呢？
其实“多校划片”也好，“六年一学位”也好，都是治标而非治本之策。学区房紧张的根源，在于教育资源的匮乏和分配的极度不平衡。以厦门为例，优质中小学校仍然扎堆岛内，好的初中虽然不是一一对应小学或学区，但大差不差，好学区对应的学校，如一、双、外都是好学校，所以学区房价格仍然坚挺。
不过也不能掉以轻心，不管是六年一学位还是多校划片政策，都代表了一种变化的趋势。事出反常必为妖，能让你无端坐收几百万的，也可能让你无端失去，比如北京西城区。学区房有一定的政策风险，特别是学区划分不稳定的地方。望子成龙的父母在购买学区房时，必须看清形势，买学区房要未雨绸缪，但这个绸缪的提前量也注意不一定要打得太大，比如孩子还没上幼儿园，你就着急小学的事，谁知道到时候会有什么变化？学校的成绩和排名也是动因变化的，没必要过分地把希望寄托在某些名校的名份上。
总之，要解决学区房焦虑，平抑学区房过度溢价问题，必须标本兼治。