合肥9区近200个小区3个月0成交！买房 这些坑一定要避开

365淘房 合肥站近日发布的8月70城房价中，合肥的二手房又涨了！【买房咨询电话：400-8908-365转505】

8月合肥二手房价格环比上涨0.5%，同比上涨2.6%。据统计，今年除了二月份环比持平以外，其余每月均上涨。到8月份，二手房环比已经连涨6个月了。

一面是价格持续上涨，一面是卖不掉。

打开二手房网站，你会发现，90天0成交的小区有很多，挂了数十套房源，但是却很难卖掉，有些小区的成交记录还是去年的事。

今天我们就来看看这些 卖不掉 的小区，这其中的原因，或许就是买房人的避坑指南。

包河区

据二手房网站显示，包河区目前的二手房均价约1.56万元/㎡，且房源库存较大，已超8000套，但是成交量近90天仅有478套。

一方面包河区作为合肥的老城区，发展较早，区域内存在不少老旧小区；另一方面，包河区新房项目众多，对二手房有一定的分流；导致整个二手房市场一直走势较弱。

二手房活跃度较低，挂牌数十套，90天却0成交的小区有二十多个，这些小区的均价普遍在1.2万-1.8万元/㎡左右，房价最高的一个小区价格约2.3万/㎡。

如万振逍遥苑小区，临近地铁1号线，周边商业、学校都有，且还有着"联合国生态环境住宅区"金奖、"国家级体育示范社区"的称号。

不过小区房龄在15年以上，物业一般，曾遭到业主诟病。

万振逍遥苑二期，挂出的28套房源户型较大，大多在150-200㎡，总价较高，因此成交较少。今年仅在5月份有一次成交记录。

再如绿地御徽小区，小区房龄较新，价格也比较高，均价已接近2.3万/㎡，同时挂出的房源面积大多在130多㎡、150多㎡、180多㎡，户型面积较大，总价较高，导致小区二手房难成交。

蜀山区

据不完全统计，蜀山区90天0成交的小区也有近20个，这些小区中有一半的房龄在20年以上。

如琥珀中村、琥珀南村、团安新村、蜀山新村、玉兰新村、湖东新村、奥林花园园景苑、卫楼新村、颐和花园庐阳佳苑等小区，房龄最高已有近40年，这些小区非常老旧，且没电梯、物业差、车位少 在没有优质学区的加持下，很难成交。

除此之外，还有公寓在市场的流通性也较差，如自由舱公寓、天一大厦，就算是70年产权的公寓，依然成交难。

庐阳区

庐阳区因占有45中、42中、南门小学等优质学校本部资源，不少小区虽然房龄大，但仍然抢手，一些老破小的单价甚至能高达3万-5万/㎡。

这些成交情况较差的小区多位于庐阳北，如舒馨花园、湖畔家园、盛和佳苑、城改美景人家等，周边配套不够完善，且有的小区还有高架、铁路线等不利因素影响。

另外，学区、配套不佳的小区也比较难成交，如祥源上城国际百合苑的学区是南门小学（上城国际分校）、36中学，在45中、42中遍地的庐阳区，学区品质一般，且小区周边无大型商业、地铁等配套，导致小区活跃度较差。

上一套成交还是去年4月份，且在二手房网站上仅找到此一套成交记录。

瑶海区

瑶海区，合肥的老城区，现在的 价格洼地 ，区域内新房二手房库存都非常大。

且区域环境、城市界面等对比其他区域，稍显落后，区域内待拆迁、改造的小区众多，因此区域内的二手房成交情况较差，特别是老小区很难成交。

从表中，也可以发现，房龄在20年以上的小区占多数，如东苑新村，虽然临近三里街地铁站，但小区房龄已有近30年，这样的情况下依然很难成交。

政务区

政务区目前几乎没有新房房源在售，且有二手房出售的小区也不多，因此，整个区域二手房成交情况还不错，90天0成交的小区不多。

另一方面，在均价已达2.5万/㎡以上的政务区，买这里房子的购房者大多是改善客群，除了看重政务区的配套、环境，更重要的是居住品质。

因此，这里人群会优先选择天鹅湖畔的品质小区，如凯旋门、栢悦公馆等。

因此，一些年限在10-15年的老小区，就比较难卖。

从表中还可以发现，很多成交不够活跃的小区，本身挂出的房源也不多，大多在个位数。

滨湖区

众所众知，目前滨湖区是合肥发展潜力最大的区域，也是置业较热门的区域。

区域除了新房市场火爆之外，二手房的活跃度也非常高。

区域中成交情况较差的小区，主要原因有三个方面：

1、小区入住率低。如临湖苑，小区内大多是租客，房东很少自住。

2、价格高。如棠溪人家，本身就是别墅，户型大，单价达4.6万/㎡，意味着随便一套房源，都是上千万，这样的豪宅并不是那么容易成交的。

3、回迁房。如滨湖顺园、滨湖瑞园，特别是滨湖顺园，周边配套还不成熟。

经开区

经开区作为新房 房荒 的代表区域之一，楼市成交主要集中在二手房市场。

但是由于区域企业、大学众多，且区域除了168学校之外，其他学区质量都一般，因此活跃度高的小区多集中在168学区内，或者中环城商圈，以及接近政务区的地方。

不过，翰林府邸是168玫瑰园的学区房，之所以90天0成交，一方面是小区挂出的房源并不多，另一方面是小区多以大户型为主。

高新区

高新区在售的二手房小区并不多，成交少的小区主要有8个。

其中绿城桂花园，作为有绿城的品质和物业加持，小区虽然有20年的房龄，但是小区品质并不差，之所以成交少，主要是因为小区户型比较 奇葩 ，已经不符合当下人们的需求了。

也正是因为户型的原因，导致绿城桂花园并不好出手。

新站区

新站区由于区域内在售新房众多，且价格也都在1.35万/㎡左右，去新站区买房的购房者还是以新房为主。

因此，区域内二手房整体成交情况都不佳。

从表格中可以发现，在区域整体二手房成交不理想的情况下，房龄在10年以上的小区，无大品牌、优质物业加持的小区，地铁、配套欠佳的小区，就更难有成交了。

综合来看，买二手房的话，要注意以下几个问题：

1、房龄在20年以上，无优质学区加持的小区，尽量避免购买。

2、户型太大的房源谨慎购买，自住或许比较舒适，但是日后或因为总价高而不太好出手；对于朝向不好、不太方正的户型，也就是所谓比较 奇葩 的户型，尽量避开，自己居住舒适度低，后期也更难卖掉。

3、品质低、物业差的小区，谨慎选择。特别是经过此次疫情之后，人们深知物业的很重要性，好物业往往是小区保值增值的关键。

4、公寓产品，就算是70年产权的公寓，也要谨慎购买。

5、小区周边地铁、商业、公园、医院等配套也是买房的关键因素，不能忽视。

备注：

1、以上表格统计时间截止到9月17日12：00；

2、以上数据均来自二手房网站，不能保证小区有房源通过其他渠道成交，数据仅供参考；

结语

买房是件复杂的事情，你可能不知道怎么买、买什么样的，但是，你一定要清楚什么样的不能买。花点心思多看、多比较，总归不会错。

您觉得买房过程中还有哪些避坑指南？欢迎留言补充、讨论！