1.3W的二七新区为什么没1.45W的管南受刚需追捧？

刚需的朋友，我劝你现在买房。

为什么一向谨言的楼小妹突然说出标准营销号才有的一句话？原因有以下几个方面。

1、银行金融政策的松动。

今年3月40家上市房企融资1024.2亿元，环比2月上涨85.25%。与此同时，全国各大城市房贷利率上浮幅度、首付比例，不同程度下降，放款速度明显加快，目前郑州多数银行可做首套房贷款利率20%。

注：表格数据为不完全统计，仅供参考，各银行支行会有不同，各银行政策随时可能会浮动。具体利率由签约银行提供。

这也与目前市场成交平稳，银行信贷余额相对充裕有关，若市场继续保持平稳运行，银行贷款利率有近一步回调趋势。

2、落户限制疑放开，限购松动。

1）外地户口，郑州首套不提供社保和个税，需要签承诺书。

2）郑州户口单身或离异，女20岁，男22岁以上，可买两套。

3）郑州市大专以上学历，在读大学生，可买房，不限。

多家二手房经纪人在朋友圈传扬落户松动，真伪尚需检验。但联系之前传限购放开的信息，不难发现此中玄机。

3、开发商促销力度持续。

不少开发商打出了打折、粉丝节、特价房等营销噱头吸引客户。对于买房客户而言，有优惠买房着实是一件好事，也说明可以通过“关系”或自己的软磨硬泡要到更多优惠。

4、市场持续升温。

自3月份以来，朋友圈里经常看到火爆的售楼处，一片供需两旺的景象，多个楼盘周末开盘去化高达90%以上，这在去年下半年是不可想象的。

5、新版征信报告来袭。

近日，央行征信中心已试运行新版个人征信报告，可能将于近期正式上线。在时间上，有媒体报道，最快有望于5月1日落地。

征信是现代社会的“经济身份证”，直接关乎个人的信贷。郑州目前实施限购政策是“认房又认贷”，新版征信报告除了对假离婚打击较大，同时对有贷款记录的郑州首套刚需的购房名额可能会有所影响。

为什么我提倡现在是买房的好时机呢？

因为相比2019年下半年地产回暖的信号，4月份仍处于波澜不惊的平稳期，加之部分开发商仍有促销让利优惠，从刚需角度出发，这个时机很合适。

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那刚需适合买哪里？不妨跟着楼小妹看看二七新区，毕竟1.3万+的房价对刚需还是友好的。

楼小妹上周刚替高新区感到委屈，现在看到二七新区更是窝了一团火，明明一手好牌，偏偏给打烂了。

二七新区（又称运河新区或二七新城）恐怕是郑州的所有新区中最“尴尬”的：明明是距离主城区最近的城市新区，却是新区里房价最低的，现在单价还在一万二三徘徊，还不如远在中牟的绿博组团。

为什么会造成如此现状？

这可能与区域规划一再变化，没有“一张蓝图绘到底”。

在过去的十年里，作为2008年就已提出概念的二七新区，由2010年提出的定位郑州南部行政服务中心、总部经济中心和市民文化中心变成现如今的高端商贸、总部经济、生态文化休闲产业聚集区。

甚至随着定位的变动连名字也几经波折，在滨河新区、运河新区、生态文化新城、二七新区之间徘徊。

另外二七新区的背后驱动是区政府，力量薄弱。这一点上，自然比不上郑东新区、白沙组团、常西湖新区组团。

此外，区域内有大体量物流市场、批发市场、大货车横行、基础设施建设落后等。

话又说回来，管南不也是如此嘛！为什么刚需就那么喜欢管南呢？

之前楼小妹也说过，是因为地铁2号线，管南的地铁已经通车运营，二七新区的两条地铁线路还处于规划中。

还有可能就是，二七的开发商没有管南的能吆喝。（只可意会）

虽说二七新区存在前期规划和建设方面的诸多问题，但其发展前景还是比较可观的。

3

一个区域的发展程度，通达的街道，繁华的商业等肉眼可见，而促成这些发展的重要因素则是交通。

一

“三纵三横”无缝对接主城区

按照政府规划，二七运河新区在“三纵(京广南路、大学南路、嵩山南路)三横(南三环、南水北调中线运河、南四环)”的基础上增加了“四横两纵”道路，四横是环翠路、渠南路、杏贾路、鼎盛大道，两纵是望桥路、杏园路。

与此同时，规划中的地铁7号线北端是惠济新区，南端便是二七运河新区，在新区之内规划了4个地铁站点，另外还有9号线途经二七新区。

自去年以来，共计已建成通车道路15条；在建区级道路27条，在建市级道路24条。

南四环

备受关注的南四环嵩山南路建设工程，高架桥下面用围挡围起，正在施工正在建设嵩山南路南四环立交转盘。

一

“城市之肺”的称呼，实至名归吗？

城市的发展离不开河、湖，水是活力的象征，万物的开始。南水北调运河横穿整个二七新区，大大提升了区域价值。

南水北调运河

除了南北运河之外，其两侧宽200米的南北水调文化生态公园正在建设。建设采用了“海绵城市”的理念，设置了大面积集水区，下雨时吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用。

南环公园

还有紧挨着新区的是30里樱桃沟、万亩葡萄园、6000亩龙西湖水面、4200亩郑州文博森林公园以及10万亩生态涵养林，“城市之肺”的美称，实至名归。

一

华侨城落地、建业足球小镇大火，二七人气渐旺

2018年11月14日，号称世界文旅巨头的华侨城集团拿下了二七新区南四环和郑密路围合区域的4宗地块，首次进入郑州。早已签约的二七华侨城文旅项目，终于正式落定。

郑州华侨城金水河文化产业园总占地约6平方公里，开发建设规模约200万平方米，总投资将超过120亿元。据说是升级版“欢乐海岸+欢乐谷”。

除此之外，还有大郑州春节的超高人气打卡地，位于二七区樱桃沟建业足球小镇，成功晋升热门网红景区。数据显示，春节期间，建业足球小镇游客突破50万人次，人气火爆。

未来旅游产业项目吸纳人流的能力和生态环境，将会是推动二七新区房价上升的巨大潜能。

4

对于刚需来说最具吸引力的还是价格。

2016、2017年是二七新区土拍最为激烈的时期，作为为数不多可以拍到净地的区域，吸引了万科、绿地、招商、融侨、旭辉、亚星、奥马等几十家大佬房企纷纷在这里拿地，同期在售项目高达数十个。

今、明两年将会迎来交房高峰期，人口的注入，将快速促进配套设施完善，提升区域价值。

在三环和四环之间，相对于北区和南区13000-14000元/m 的价格，均价12000-13000元/m 的二七新区也适合刚需考虑，并且存在首付分期项目，可选楼盘较多。

大学路沿线

康桥康城、绿地滨湖国际城已售罄，泰宏建业国际城尾盘，维权不断。

名门橙邦

千呼万唤始出来的名门橙邦是老代庄、孙八寨、张魏寨的城改项目。最大的优势就是位置，首开地块紧邻主干道大学路，周边配套成熟，距离二七万达600米、距离地铁5号线大学路站1000米，附近的小学、中学、大学一应俱全，还有郑大一附院、郑州第二人民医院等医疗配套。

名门城邦首期6栋楼都在40-41层，这样的超高层住宅加上5.7的容积率在郑州很难再找出来第二个。2T4分离式核心筒，多为120以上改善户型，有部分90三房及60小户型，兼顾改善及投资。据悉4月底开盘，价格在1.5万/㎡左右。

万科大都会

目前在售4期，容积率2.99。3月20日开盘，推出160套，去化130套，户型区间95-125㎡，价格13000元/㎡左右。95㎡的户型设计方正，三开间朝南，卫生间干湿分离，动静分区，通透性较好。120多平的边户设计，大阳台、大客厅。

因为附近有垃圾填埋带，可能对居民饮用水安全造成影响。

盛润运河城

位于二七区大学南路与鼎盛大道交汇处，一期住宅，容积率为3，高层7栋，洋房6栋，高层的面积从89-127㎡，其中89㎡的小三房占比7成，洋房面积区间123-143㎡。

一期景观优势明显，南侧紧邻南环公园（约800米），北侧是项目自建运河公园。紧邻地铁7号线（规划）南环公园站约500米，正对二七地标性建筑二七双子塔（500米）。二期为65万㎡商业综合体。

嵩山南路沿线

融侨悦澜庭

目前是住宅和公寓两个产品线在售，一路之隔，路北住宅，路南商业 。融侨悦澜庭目前在售二期都荟，容积率2.99，绿地率35.57%，共规划9栋楼，涵盖建面约65-115㎡精工高层、建面约125-130㎡瞰景四房。户型上除了85的跃层三房算是小惊喜，其他的都一般。价格1.3万+，目前配套很缺乏。

南侧融侨悠乐汇悦公馆，规划为38-86㎡loft公寓，26-39㎡平层公寓。loft公寓层高4.85米。该区域目前住宅体量+安置房很大，公寓产品也较多，人口流入不足的情况下，市场渐饱和。

鑫苑名城

鑫苑名城位于二七新区，嵩山南路与南三环交汇处往南两公里处。据业主反应附近废品场夜里会有难闻的气味，影响居住。虽然政府规划已公示将侯寨废品处理厂改造成公园，但期限并未确定。

2015年，鑫苑（中国）置业有限公司、二七区政府与河南省实验小学举办合作办学签约仪式。河南省实验小学与鑫苑合作办校最早始于2003年。也是河南省实验学校鑫苑外国语小学，这个是民办，而鑫苑名城的是公办学校，对于这个学校鑫苑给出的是管理团队是引进的，教师团队是二七区招，省实验进行培训。

旭辉正荣首府

项目由旭辉、建业、正荣、永同昌四家联合开发，旭辉具体执行。容积率2.5，16-19层的小高层，户型以89-134m 为主，比较纯粹，定位改善。

相比较而言位置稍差，算是二七新区最靠西南的项目了，周边环境太杂乱，大型物流园和市场包围，入住后舒适度不会高。

昌建君悦府

昌建地产是双汇旗下房地产公司，目前在郑州只有一个交付项目-昌建誉峰，口碑一般。

昌建君悦府位于二七新区南四环嵩山路交叉口东200米路南，容积率2.5，一共规划9栋18层小高层，分布户型面积120平，127平，143平，两梯两户，得房率高，户型也很好，整体低容积率没有高低配。

虽然项目的定位偏改善，但周边的环境并没有为改善加分，相反的是因为物流大车多，废品焚烧厂等等问题，导致客户对这样的定位并不是很认可。

南四环沿线

招商公园1872

招商公园1872，位于西四环萍湖路交汇处向南约1000米，首推的2号院，容积率低至 1.39 ，规划有8栋洋房，仅有约 240 户， 1# 、 2# 为7 层电梯洋房，3 -8#楼为6 层电梯洋房。

均为约 143平的大户型，整个户型3.2米层高，顶层餐厅挑高在6.4米左右，13.4米的面宽，户型舒适性没得挑。

最大问题是位置，太孤立，发展注定漫长。

最后

同样作为刚需大族一员的楼小妹建议，目前二七新区核心区域在售楼盘已经越来越少，群雄竞争的激烈局面已经尘埃落定。对于资金不足的刚需来说，二七新区还是一个不错的选择。

基于城市发展的底层逻辑，这里房价便宜、众多开发商入驻，将会吸引大批的购房者过来，刚需购房者可抓住最后的机会，但是需要忍耐几年配套的不成熟。

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