独家对话③

本期#思考词#

无限、有限和点石成金

五矿地产党委书记、董事长何剑波

撰文：王迪

出品：风财讯

1993年，电视剧《北京人在纽约》横空出世，伴随着主题曲“千万里我追寻着你”的歌声响彻中国大江南北。这一中国首部全程在美国拍摄的电视剧，给了全体国人一个如看西洋镜一般审视、凝视异域世界的机会。即便是三十余年间，轰动性的电视剧层出不穷，却难有一部像它这般在意识形态上带来巨大的社会性轰动。

很多人难以忘怀的剧情是，一批批远渡重洋的中国人意气风发地走出肯尼迪机场，在美国生活、工作、穿梭、挣扎。但很少有人知道电视剧诸多取景的纽约新泽西州项目是属中国开发，而开发这个项目的地产商便是五矿地产。

近年来，为应对国内房地产微利时代，万达、长实、绿地等众多房企前赴后继踏上“出海”淘金之路，在上个世纪80年代，在国内房地产业还未兴起时，五矿就走出国门，在世界各地设立了很多分支机构，90年代由其开发经营的房地产项目已布局美国、澳洲、香港等海外土地，成为最早一批“淘金”的房企。

1992年，同样时间坐标的大洋彼岸，一位叫何剑波的年轻人机遇来临。这一年，邓小平南巡讲话，市场经济确立，改革开放及现代化建设被推向一个新的阶段。从北京大学经济学专业毕业的何剑波正式加入中国五矿，像诸多青年人一样投入到振兴中国现代化的发展过程中。

彼时，冯仑等一批92派企业家纷纷下海创业，张玉良手握“总经理”任命书和上海市政府划拨的2000万元开始了“改造”绿地的历程，许家印毅然舍弃铁饭碗勇闯深圳，杨国强接盘建筑公司开始正式进军房地产。全国各地数千亿资金蜂拥而至，时年的全国房地产开发投资比1991年增长了117%。

历史总是具有魔力，它的不可预见性与相似性能让身处不同的空间个体，因同样的时间不经意间交织、定格。

26年后，在先后出任中国五矿集团总裁办公室主任、战略研究室主任、五矿地产总经理之后，一纸文件下何剑波升任为五矿地产董事长、党委书记。历经房地产野蛮生长的黄金期，并见证房地产的波峰和谷峰，他一直在努力着让这个带有“国字头”的房企告别“小而美”，向前“骑行”。

初次见到何剑波是在全联房地产商会2019年会上，他刚刚与一众企业老总结束了关于“房地产工业化新发展”的领袖圆桌对话。对于突如其来的现场约访他显然没有太多准备，但沟通之间，他亦能逻辑清晰泰然自若地一一解答，礼貌且从容，大概多少得益于他在海外工作多年的任职经历。

台上，他接过主持人的旁征博引，试图用地产身先士卒的视角进行解读。“既然房地产要工业化生产，很多部件、结构、规格甚至户型的设计要标准化，只有标准化才可以大规模的生产，只有大规模生产才可以降低成本，‘房地产的工业化’才有它自身逻辑和价值所在。 此外，信息化管理、智能化应用也是非常重要的一环。”

台下采访间，我们的对话也从房地产的工业化问题开始。“承接工业化的发展趋势，自2016年以来，北京、上海、深圳等地在土地招拍挂阶段就明确装配式建筑要求，多家房企亦有布局装配式建筑，五矿地产在这一领域有布局吗？”

他下意识地理了理衣服及胸前的嘉宾证，回应道：“至少5年以前我们就开始涉足装配式建筑，特别是这几年开发的项目基本上都会有装配式建筑的实施。未来，装配式建筑也会成为行业的一种趋势，从逻辑上来说，装配式建筑能解决房地产行业面临的劳动力问题、建筑材料可重复利用问题、生产效率和节能环保等问题，是房地产这个行业实现经济效益、社会效益和环境效益统一的大势所趋。”

既关注未来，也紧盯当下。今年3月，五矿地产与平安不动产签订了战略协议，旨在推动股权融资工作，拓展多领域业务合作。而在拿地领域，五矿地产亦不甘落后，就在今年11月,在经历41轮争夺后，五矿地产在成都拿地块。而此前其刚刚以25.6亿元竞得深圳市坪山区马峦地块，首进鹏城并在南京、长沙各下一地，打破了上半年沉寂的局面。

在诸多房企拿地趋势放缓的下半年，五矿地产开始发力，在何剑波看来自有一套逻辑，用他的话来讲则是“在市场狂热时冷静，低位时出击”。

“今年的形势肯定是前高后低，到了年底很多企业资金会非常紧张，我们的投资策略是精准投资，不是大水漫灌或者说市场很热的时候去追高，根据市场把握自己的节奏，如果市场太高了的话我们会停止投资，会停下来，市场低迷的时候我们反过来会出手。”

何剑波青海湖骑行留影

凤凰网房产独家对话五矿地产党委书记、董事长何剑波，在市场激流与组织线性激荡之下呈现一个央企想要“逆生长”的“横切面”。

凤凰网房产：今年融资环境持续高压，作为央企而言，今年完成目标压力大吗？

何剑波：我们今年总体任务完成的还是比较好，因为我们对整个项目运营节奏、供货时间，内部抓的还是比较紧的。虽然我们也没有对外公布要完成多少，但是自己是有一个计划的，基本上是能完成的。

凤凰网房产：今年，五矿地产与平安不动产签订了战略协议，是否也是从补给现金流方面进行考量的？

何剑波：平安不动产作为金融机构它是专注于房地产方面的投资，所以我们在上半年3月份就签了战略合作协议，也有很多合作在推进，其他的也有很多，包括开发商、其他金融机构都有很好的合作。对五矿地产来说资金链很宽松。一是央企融资条件比较好，我们总体杠杆率不是很高。即使市场非常好的时候，我们也没有过度地去借钱，而且我们总是把风险控制放在比较重要的位置，即使这两年特别是今年比较困难的时候，我们也没有觉得压力特别大，今年上半年我们几乎没有拿地，上半年小阳春大家很看好后势，很多都去拿地，但是我们没有出手，反倒是到最近一个月拿了四块地。

凤凰网房产：2019年即将结束，未来，您觉得想让五矿地产成为怎样的企业，有没有这种愿景要达到什么样的目标？

何剑波：我们自己的目标是要做一个优质的企业。精品战略，我们项目可能不是最多的，但是我们在任何一个地方做项目都要把它做的最好。我们企业的理念是 “珍惜有限、创造无限”，从开发理念上来讲，我们追求的是“让建筑尊重时空，让建筑回归自然，让建筑懂得生活，让建筑点亮城市。”

凤凰网房产：建筑尊重时空，具体体现在什么方面？

何剑波：比如，2012年，我们在北京市海淀区做过的“如园”项目，打造了新中式的建筑风格，去契合京西北上风上水的人文特征。在南京紫金山、方山脚下都有我们开发的高端住宅，选择了民国风味的建筑，去体现金陵古都的风范。在广东惠州，我们根据当地的山水资源等地貌特点，打造了奥地利风情的哈施塔特小镇，也是全国非常有名的。五矿地产一直都秉承着“精品战略”去结合当地的特色做一些产品，结合当地历史人文，尊重它的时空，‘时’就是历史，‘空’就是空间，历史人文、自然各方面的，要很好的把它结合起来。

凤凰网房产：只是结合当地特色，会不会在产品线输出上难有统一性？

何剑波：我们自己也有产品线。比如：城市精品“金城系”、城市山水人居“万境系”，比较新的有城市低密轻奢住宅“澜悦系”，当然也有一些高端定制的城市精品住宅和小镇系列，像我刚才说的如园和哈施塔特。我们是结合当地特色，去输出不同的产品系，并不是一概而论的。

凤凰网房产：现在中央有很多特色小镇、康养、长租公寓，在新兴的产品领域是否有布局？

何剑波：长租公寓、康养目前还没有涉及，目前在惠州有布局一个文旅方面的特色小镇，离深圳很近。未来产业地产综合发展与运营将会是我们的“两翼”之一。

凤凰网房产：很多房企也在布局粤港澳大湾区，包括长三角，您是怎么看待区域的布局？

何剑波：我们也非常看重大湾区，这几年我们在大湾区有十几个项目的布局。

凤凰网房产：今年400家中小房企破产，您觉得在融资紧缩的环境下，房企应该注意哪些才能活得更好？

何剑波：我觉得要尊重市场、尊重行业规律，不能去赌市场，赌可能一次能赌赢，不能每次都赌赢，就跟赌场一样，所以在市场高歌猛进的时候还是要警惕风险。其实，企业在行业里边，第一重要的是生存，第二才是发展，

凤凰网房产：目前，存量市场占据的比例越来越大，尤其是一二线城市。很多房企也在布局商业地产、城市更新，您怎么看待未来存量市场的版图，有没有一些规划？

何剑波：存量市场肯定是一个趋势，肯定会越来越多，特别是一线城市，像北京交易量大多数都是二手房，但是增量市场也还很多，二线城市其他三线城市还是很多的，量还是很大的。每年新房交易16万亿都是新房，不是存量，总的趋势肯定是大城市存量越来越多。我们现在做的都还是增量的，都不是存量的。

凤凰网房产：您怎么看待现在有很多专家唱衰房地产？

何剑波：唱衰房地产这件事情很莫名其妙，以后衣食住行仍然是基本需求，未来它是个庞大的市场，可能没有那么快的增长，但是它的基数是很高的，这个基数稳定增长，每年16万亿的销售，15亿平米的建筑规模。

凤凰网房产：您觉得房地产政策明年有放松的可能吗？

何剑波：我觉得还是要根据宏观经济形势，因为毕竟房地产是个非常重要的内需，我们说不以房地产来刺激经济，但是它是经济的一个非常重要的组成部分，是个工具，需要去平衡，不见得要一定强刺激它，但是做些微调完全是必要的，没有任何宏观经济决策人说把房地产排除在外，这不可想象。

凤凰网房产：五矿地产怎么看房企多元化及转型与主业之间的关系？

何剑波：我觉得房地产转型是比较慎重的。之前房地产行业日子太好过了，相对来说它的技术含量不是太高，更重要是组织运营的问题，技术上并没有什么，因为全都外包出去了，所以房企要转型转到别的行业，比如到制造业，它精细化的生产和管理比房地产精细多了，要是没有这样的基础，很难去转，你也看到很多企业转型并不成功。

凤凰网房产：之前也有很多房企跨界到诸如区块链等领域，结果很多都是以折戟告终。

何剑波：中国企业家思维非常活跃的，什么机会都想去尝试，这是个优点，但反过来说也不容易成功，什么热点出来了大家都要跟一下。

凤凰网房产：目前有主推的项目吗？

何剑波：有很多项目。在广州就有三个新的住宅项目明年一季度推出来，广州机场附近的“朗云花园”明年初就能有较大供货，还有去年底在市场低位的时候底价拿的茅岗和长岭居两个项目，都非常好。

凤凰网房产：在广州这样的一线城市底价拿项目都不太容易。

何剑波：不太容易，以前都是竞争很激烈，后来我们没去，到去年底大家都没钱了，我们就捡个便宜。

凤凰网房产：在应对市场环境压力的情况下，相对其他房企来说，您觉得五矿地产核心竞争力是什么？

何剑波：一是央企优势。二是我们本身产业优势，五矿是产业集团，很多业务跟产业能够很好地结合在一起。三是我们的金融优势，我们有海外上市公司，最近在海外组了个银团。五矿集团本身也有金融板块，四是我们本身海外优势，因为五矿地产最早也是在香港注册，我们从香港一步步回到大陆，我们本身团队也是非常市场化的跟国际接轨，五矿80年代就在海外有开发项目。

凤凰网房产：很多声音说“国进民退”，您怎么看待这个问题？

何剑波：这个事情要两面看，国企固然有它的融资优势，另外一方面国企对杠杆控制的很严，对负债、对风险控制的很严。当然也不能直接说民企不好，很多企业在这方面是很激进的，如果国企那个时候放开了，大家都去借钱、都去弄高利贷，到现在也难受，大家一样难受，是个策略问题，而不是一个体制问题。

凤凰网房产：今年很多信托面临违约风险，五矿也会用信托模式进行融资？

何剑波：也会，也有，但我们用的很少，因为我们把信托也是作为带息负债，与其这样我们不如跟银行借钱更方便一点，资金成本还低，很多其他企业做了很多表外融资，做了很多杠杆都是自己搞不清楚，表面上看起来好像负债率都差不多，但实际上不是那么回事。

凤凰网房产：今年很多民企已经跨入了5000亿元的门槛，但与之伴随的是负债率的居高不下，您怎么看待规模和负债这两者之间的关系？

何剑波：企业本身是要讲一定规模的，这是不可否认的，但是规模不是目的，还是要企业稳健高质量的发展，这是我们的目的，所以有的时候还要有取舍，如果说你的能力达不到那么大的规模，那宁可做小一点也要把它做扎实了，这样能抗击风浪，如果你达不到非得要去够这个透支了，那就会很脆弱，市场一有风吹草动可能就是灭顶之灾。

凤凰网房产：您刚才提到五矿在海外、香港之前很早就有项目，目前万达、长实等房企纷纷加快海外布局，如何看待房企“出海”的问题？

何剑波：出海不是说因为一窝蜂就出去了，还是要看项目看风险，实际上我一直觉得海外的风险也很大。政治风险，跟国内来比是特别大的风险，现在很多企业出去都遇到这个问题。政府换届或者各种炒作项目停滞。

凤凰网房产：您觉得我们要实现真正的装配式建筑还要走多远的路？

何剑波：这是逐步的过程，也得靠政府去推、去配套做一些，现在装配只是部品式的装配，不是整体的装配，整体实施装配式建筑，需要考虑高层产品的抗压抗震能力、安全性等诸多风险因素，所以可能它在建筑的某一部分是具备效能优势的，比如楼梯可以做装配式的，直接搁在那就完了，类似于这样。

对话时间不长，何剑波努力用精简的语言做到最精确的回答。

在五矿地产众所周知的是，何剑波喜欢骑行和跑步，业余担任着旷世骑行协会的会长。今年10月，他带领骑行团队挑战京西第一坡妙峰山，连续20公里上坡这一看似不可能挑战的项目，却让他自己和团队都迎来了惊人的爆发力，他常说：“‘一个人可以骑行得更快，一群人可以骑行得更远’，管理企业亦是如此”。

1984年，与嘉里集团合建北京香格里拉饭店，2004年收购香港红筹上市公司早早登陆港交所，都让五矿地产在房企的迅速奔跑中抢在了起跑线上。

1200多年前，唐朝诗人刘禹锡以“千淘万漉虽辛苦。吹尽狂沙始到金”来描述只有淘尽了泥沙，才会露出闪亮的黄金的心境。如今，在历经国资委央企清退潮、改革重组峥嵘期，作为获准经营的16家中央企业之一，他又会带领五矿地产如何“点石成金”？

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