【以案释法】买房时卖家反悔 购房定金能双倍退吗？

案例回顾

郑某与李某于2018年5月3日经某地产公司介绍，签订《房屋买卖预定协议》一份，协议约定：郑某购买李某的房屋（建筑面积为52.61平方米），价款为29万元，协议签订当日郑某向李某支付了定金2万元。该合同未约定付款、过户的明确、具体时间，亦未约定付款、过户的先后顺序。2018年7月14日，该房产公告期满，同年7月23日取得该房空户证明。双方反复多次沟通、确认，口头约定同年7月25日完成交款27万元、产权过户。双方未能实现7月25日房款27万元支付与房屋产权过户登记。

郑某于2018年7月25日起诉

请求法院判令

1.解除双方签订的《房屋买卖预定协议》

2.李某双倍返还定金4万元

法院判决

法院审理认为：郑某与李某签订《房屋买卖预定协议》是双方真实意思表示一致的结果，且不违反国家法律法规的强制性规定，该协议合法有效，各方当事人均应当诚信履行相应合同义务。案件中，双方当事人对解除《房屋买卖预定协议》无异议，法院予以确认。郑某主张，因李某未履行房屋过户手续，已构成根本违约，应当双倍返还定金。李某对此不予认可。法院认为，根据审理查明事实，双方当事人在《房屋买卖约定协议》第二条第2项约定“当甲方（李某）过户给乙方（郑某）时，乙方当日付清甲方房款二十七万元。”

而在房产公告期满，并于2018年7月23日取得空户证明后，郑某要求履行过户手续并支付房款时，李某向中介表示双方房屋买卖交易不了，且与郑某在电话通话及微信聊天中亦明确表示过不了户、交易不了，此行为可以表明李某不愿履行合同的意思表示。郑某在7月25日催告后，李某未在7月25日履行合同约定的义务，双方合同最终未能履行，李某构成根本性违约，依法应承担相应的违约责任。上诉人郑某要求收取定金的被上诉人双倍返还定金4万元，符合法律的规定，故上诉人郑某请求双方返还定金的上诉理由成立，本院予以支持。

最终法院判决：郑某与李某签订《房屋买卖预定协议》解除；李某双倍返还郑某定金4万元。

法官有话说

01

法律关系性质

当事人所签合同虽然名为《房屋买卖预定协议》，像预约合同，但其实质内容为二手房房屋买卖，故法律关系性质为房屋买卖合同关系。

02

根本违约的认定

当事人约定的“当甲方（李某）过户给乙方（郑某）时，乙方当日付清甲方房款二十七万元。”李某明示不卖房或拒绝履行过户义务，构成根本违约，卖方应承担违约责任。从文义解释看，约定可以理解或解释为“先过户、后付款”，如此才最为合理，原因有二：一是双方先写的是过户；二是过户有国家机关上班时间的约束，付钱则只要满足“当日”即可，不受八小时上班时间的限制。

03

定金罚则的适用

明确了谁根本违约，定金罚则当然可以适用，违约的收受定金一方双倍返还定金给守约一方，以此引导社会：非善意反悔卖房者，将100%的定金利益。

04

利益衡量与调解

面对民商事纷争，合理的裁判或调解就是在争议双方之间找到一个利益平衡点，类似本案的纠纷，其最直接的调解空间就是0至 100%的定金，关键要找到能说服双方的违约与守约。本案还涉及到潜在的利益衡量点在于房产交易市场的交易行情，可能有一个上涨的空间，裁判、调解都要关注到该空间，从而扩大调解的利益空间，优化调解方案，无限接近当事人最真实的利益盘算点。

来源：中院宣传处