北大教授炮轰房产开发商：既当“婊子”又立牌坊

北京大学经济学院金融系副主任吕随启教授今日在微博称，开发商说房地产是政府暴利行业的言论，是一种经济不景气时转移视线和矛盾的手段。并称开发商此种行为是 即当婊子又立牌坊 。房价（点击进入 ）

吕随启称： 最近有的开发商振振有词地说：房地产是政府暴利的行业。作为开发商，居然如此委屈，既然自己只是政府暴利的一个媒介，那你可以不做房地产啊？高调谁都会唱，既当婊子又立牌坊，可别低估了老百姓的智商。胡润财富排行榜居于前列的都是开发商，他们赚的暴利不都被政府拿走了吗？如果老百姓因为房价高企被轮奸，开发商的论调无非是想说政府是强奸犯，自己不是当事人而已。鬼才信，经济不景气时转移视线和矛盾的伎俩谁都懂。

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我们近日的调查显示，住房按揭贷款目前仍是银行的优质贷款，银行单纯性大幅收紧住房按揭贷款的动力不高。与此同时，在存货快速增长、资金压力巨大的背景下，我们预计，更多开发商将在9、10月份大量推盘，并积极展开优惠促销活动，国内楼市成交高峰或于近期出现。

我们此前得到的数据显示，中期时，16家上市银行中仍有8家的按揭贷款占比较2010年底有所提升。16家上市银行整体的按揭贷款占比较2010年底也仅微降了0.03个百分点，虽呈收缩趋势，但收缩力度还远不及2008年。从全国金融机构购房贷款占比来看，2010年三季度以来，该比值也基本保持相对稳定。因此，我们认为，住房按揭贷仍是银行重要且优质的贷款业务，银行应不会单独大幅收紧此项业务，而一些银行暂停房贷更多可能是因为整体信贷额度受限所致。

当然，若信贷总量大幅收紧，将对商品房销售形成很大冲击，但按中性假设，若下半年能新增3万亿的人民币贷款，则商品房销售金额的下滑幅度有限，房地产市场尚能维持相对稳定。若下半年新增人民币贷款3万亿元，其中的12%成为住房按揭贷款(这一比例相对于二季度水平)，假设下半年商品房销售额中来自于新增按揭款的比例为14%(相对于2010年下半年水平)，则2011年商品房销售金额同比下降幅度仅为4%(当然，在其他假设不变的情况下，若下半年信贷额度仅2.6万亿，则商品房销售额下降幅度将明显上升，达到11%)。同时，在上述销售金额下，若下半年房价环比小幅下降5%，则商品房销售面积也仅小幅下降3%。无论是销售金额还是销售面积的下降幅度都不明显，且远小于2008年的程度(2008年商品房销售金额和面积分别同比降18.7%和18.5%).

在房价方面，我们预计，未来越来越多城市的房价将出现小幅下降态势。以120家上市房地产企业为例，虽然短期债务压力尚处于较低水平，但长期债务状况已是历史最差，在这种资金状况下，开发商战略性考虑回笼资金是目前非常现实的选择。而由于首付比例和利率的提高，客户购买力已实质下降，况且降价预期也导致一些客户依然处于观望之中，因此，若要促成成交，降价将是未来开发商不得不采取的主要对策之一。

【投资建议】

2011年9-10月与2010年8-10月背景较为类似，经济形势较好，房价预期尚未明显改变，由于前期成交量低迷， 金九银十 对开发商的销售变得尤为重要，加之开发商存货仍在快速增长、资金压力巨大，预计更多开发商将借机大量推盘并积极展开优惠促销活动，这种情况有利于出现成交高峰。在个股方面，建议投资者加大龙头地产股配置，如保利、、招商、金地、、、、等。(东方证券)