新政过后的二手房东们：不该哭也不敢笑

“我仁恒滨河湾的房子一直是在涨的，我还挺高兴，但新政出来后，我有点高兴不起来。”李女士说。（听到仁恒两个字的时候，我就开始酸了）

前天，成都市人民政府网站发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》。史称“914新政”，其中一点非常值得注意：个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

说人话就是：卖房成本增加了，以前购房满2年就可以免除个人住房转让增值税，现在需要5年才能免除。

该项政策导致的最直接的结果无疑是未来二手房出售将更加困难，对于没满5年的房东要么降点价格才能受市场欢迎，要么就继续等待满5年。于是我们的粉丝李女士发出了文章开头的感慨。

以李女士购买的仁恒滨河湾为例，2016年李女士以两万多的单价摇中成都必买神盘--仁恒滨河湾，历年来，该神盘的开盘盛况，想必大家都还记得，“闭着眼睛买”、“买到就是赚到”无疑是该楼盘最真实的写照。

仁恒滨河湾火爆现场

我们的粉丝李女士是其中一个幸运儿，成功买到一套。

时间回到现在，安居客显示，目前该小区二期房价均价为40866元//平米。据李女士介绍，从今年初她就一直想出手这套房子，毕竟该楼盘二手房价由当初的两万多的均变为如今的4万多/平（换成我我做梦都要笑醒）。

但是新政出来后，她咨询的的中介说到：“现在没满5年要多交税了，你仁恒的房子没满5年，要多付税费，如果加到售价里可能就没那么好卖了。”

不过中介也说道：“不用太担心，你的房子毕竟是仁恒滨河湾，还是比较好出手的，换成其他的二手房就恼火多了。”

（我突然开始怀疑，李女士向我们投稿其实是在变相炫富 ）

二手房价两极分化

说完李女士的担忧（炫富），我们再说回普遍的二手房市场，新政虽然已经出台，但市场反应不会这么快，还有一段缓冲期，过去一段时间，成都二手房价两极分化，有涨有跌。

但毫无疑问的是，未来绝大部分的次新房会比现在的价格更高，羊毛出在羊身上，房东会将多出的税费变相让购房者承担。

以下是我们给大家总结的成都各区域最新二手房均价以作参考。

安居客二手房价折线图显示，成都二手房已经连续上升5个月，从5月开始逐步回暖，目前9月为13617元/平米。

但具体到每个小区也不全是在上升的，有人欢喜有人愁。以热门区域高新南区为例，统计的39个楼盘也有6个楼盘二手房价环比上个月呈下降趋势的。

这是其他几个区域的房价参考：

数据来源于安居客

具备哪些要素才抢手?

咱们再从另外一个角度看，新政的出台虽然影响了二手房的买卖价格，但是会在一定程度上促进二手房的交易数量。

新政中提到：提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。

也就是说，如果不是棚改和首套房，新房的摇号概率更小了，一直以来成都好盘是一房难求的，那些中签率1%左右的神盘就更不用说了。这样看来新政对新房、二手房都不太友好，而新房还有摇号的限制，二手房买卖相对还是更容易。

所以，即使二手房价格会受较大影响，但交易数量目测将会上升。那么什么样的二手房更受市场欢迎，需要具备哪些要素？

从以上数据可以发现，除开高新南区和天府新区，五城区的二手房价环比上月涨跌基本各占一半。高新南区及天府新区次新房占多数，而五城区老小区占多数，可以得出次新房在二手市场更受欢迎。

以高新南区为例，从克而瑞的数据看，高新南区上半年卖得较好的楼盘有中德英伦联邦、南城都汇、蒂凡尼、时代晶科名苑、南城都汇、都城雅颂居、天鹅湖北苑这几个小区，成交套数相比较更多，活跃在二手房市场。

可以发现都是周边配套较成熟的小区，且单价相对较低。如中德英伦联邦B区这套，距离天府大道地铁口1公里左右，背后就是菜市场，也是学区房。

还比如锦江区的三圣乡、青羊区的外光华等，开发较早、配套较为成熟的板块。这些板块内的部分小区，例如锦江的鑫苑名家，青羊的清水路苑等等，因为较低的单价，成为了区域的二手房成交主力。而三环内的二手房，除了老小区之外，单价并不便宜，低总价的小户型成为了购房者的选择。

记者采访到成华区一名二手房中介，他谈到：“现在二手房还是有涨有跌，品相好的次新房更抢手些，升值空间那些都更大，老小区又是多层，并且像管道这些都老化了经常出问题，不是很容易出手。”

而房子的面积、户型、装修、楼层、是否靠近地铁、朝向、房龄 等等多方面的因素，都会影响二手房最终的价格。

相信很多人买房都会有固定预算，在配套方面一定要关注交通、商业、教育、环境、医疗等方面，区域配套尽可能满足生活需求。

每一个方面都关系到你将来的居住品质，以及等你的房子成为二手房后，想置换改善时能不能卖个好价钱。

商业方面：关乎我们的生活幸福感，买房要看小区周边有没有超市、商场、农贸市场等。日常买菜、周末逛街看电影最好都能在家附近实现，将来这些配套也是房子涨价的资本。

交通方面：刚需买房一定要看地铁，离地铁＜500米=正常起床，离地铁＜1公里=早起10分钟。离地铁＞2公里，如果你短期不打算买车的话，就不建议入手了。

教育方面：很多刚需首次买房的时候可能还很年轻，想着连结婚都还没考虑，小孩上学更是不在计划以内，所以买房就不关注学校。但当以后你的房子成为二手房的时候，如果想卖掉置换改善，买家如果很关注学区，那么你的房子可能就卖不到好价钱。

医疗和环境配套也是同理，不过如果交通足够方便，地铁公交直达市区医院、各大商圈，也是很便利的。

还有最后一点，尽量选择次新房，房龄尽量不要超过10年，不然将来改善时不好出手。

- 结语 -

最后，咱们来打个总结：

增值税免征由2年调整到5年：

对于刚换二手房的来说，一般很少立马又出售，这个主要是抑制炒房客炒作的次新房。这些次新房，本来满了两年即可出售，但是现在需满五年了。表面目的是为了不让炒房客脱手，深层次的目的，是为了避免疫情下的抛售潮，套牢楼市资金，不让其外溢。

但是这个操作会造成如下两个结果：

1．从人性角度来讲，会造成绝大部分类型的次新房涨价。

这个大家不用疑问，很正常的。既然大部分是炒房客，那么盈利是主要目的。毕竟增值税是一个比较高昂的税费，既然会产生增值税，羊毛出在羊儿身上。势必会提高出售价格的。

2．从现实角度来讲，会造成这类型次新房供应减少。

要么提高总房价，但是在这后疫情之下，这点更大概率只是为了发泄情绪。其理性结果更接近于放弃出售，再等三年待价而沽。这势必就会减少目前市面二手房的供应量。

所以，大家平常心对待这次新政调节，用一句话概括就是：加宽不加深，保持一致性而已。

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