话题：房企掀物业拆分上市潮 业主生活有何影响
彩生活分拆上市
拖延一年之久以后，2014年6月，花样年(01777.HK)分拆物管公司彩生活服务集团(以下简称 彩生活 )上市终于迎来确切消息。
6月17日，彩生活以每股3.3元至4.6元的招股价在香港正式公开招股，拟发行2.5亿股，其中大约10%为本港公开发售股份，90%为国际发售，以3.95元的中间价计算，彩生活募资额达8.89亿元。
彩生活由此成为国内首家物管类上市公司，其上市之路并不算顺利。据最新市场消息，此次上市彩生活除引入周鸿祎旗下的奇虎360作为基石投资者、认购一千万美元外，国际配售方面也已经获得了超额认购。 传统的物业管理行业遇到了前所未有的挑战，彩生活模式的最大优势就是在成本方面跟别人不一样。 兼任花样年集团主席和彩生活集团主席的潘军表示，花样年之所以对彩生活的物管模式有信心，核心就在于彩生活不仅在做物业的管理，同时更加看重社区业主的潜在消费需求。
彩生活的轻资产模式已得到资本市场认可
截至目前，彩生活市值约为110亿港币，而花样年市值仅为约72亿港币。潘军说，这是因为香港市场认为花样年还是地产公司，花样年目前地产业务营收仍占85%。
截至5月20日，在港上市的万达商业地产总市值约为3000亿港币;在A股上市的万科总市值为1500亿人民币。
3年后，花样年要完全转变成轻资产的企业;5年后，彩生活市值将过千亿。到时候，花样年的业务中，金融要占30%-40%、轻资产业务同样达到30%-40%，而房地产业务要从目前的85%降到30%以下。 潘军称，届时花样年的市值将以千亿计算。
大型开发商都有了分拆物业上市计划
彩生活分拆上市成功开创了一种新的商业模式，打开了物业管理公司的想象空间。万科、万达、保利、中海外等在内的大型开发商，目前也都有了相对明确的分拆物业上市计划。
自深圳房地产企业花样年集团（1777.HK）分拆彩生活服务集团（1778.HK）上市成功之后，原本作为房地产开发商 售后服务 的物业管理公司，如今正在被大型地产公司一个个拆分出来，包装成社区O2O服务平台准备上市。包括万科、万达、保利、中海外等在内的大型开发商，目前都有了相对明确的分拆物业上市计划。
花样年集团总裁潘军认为，彩生活社区服务平台开创了一种新的商业模式，而现在这个模式越来越受到资本市场的认可，它已经成为开发商轻资产转型的主要方向之一。
中海地产欲将物业分拆上市
如果中海地产的物业分拆上市成功，将成为国内屈指可数的上市物业公司，其规模也仅次于彩生活、万科等企业。
当万科（000002.SZ）物业上市还停留在遥远的设想阶段时，中海地产（00688.HK）已经抢先了一步，将物业分拆上市提上日程。
5月18日晚间，中海地产发布公告称，其全资附属公司与中海宏洋（00081.HK）附属公司订立股权转让协议，将以5000万元收购中海宏洋物业管理公司。同时，公司考虑将物业管理业务分拆及以介绍方式在联交所上市可能性。不过，尚未就是否或何时进行可能分拆作出最终决定。
如果中海地产的物业分拆上市成功，将成为国内屈指可数的上市物业公司，其规模也仅次于彩生活、万科等企业。
万科物业管理集团已成立独立事业部
万科（000002.SZ）宣布其物业管理集团已成立独立事业部，并拟定了发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市。
5月16日，南京金隅紫京府项目和万科物业正式签约，万科物业输出人员、体系和整个管控标准，南京万科物业会派驻人员接管项目，全权操盘；此外，万科物业还在其他城市输出了物业管理。
万科董秘谭华杰向21世纪经济报道记者透露，万科物业的最终目标是达到美国最大物业管理公司的市场占有率水平：4%；以国内当下物业规模来看，这相当于管理6亿至8亿平方米的面积。他预计，这最多需要8年的时间。
小编点评：万达集团董事长王健林称，万达将从过去的重资产模式向轻资产方向转型。如果转型成功，届时万达利润的三分之二可能将来自于房地产之外的业务。物业分拆上市，也算是一种轻资产的方式？
截至2014年底，万科物业的合同管理面积是1.03亿平方米，实现营业收入19.9亿元。
尽管万科总裁郁亮表示万科物业三年内不会上市，但时机成熟之时也会上市。而上市地点并不仅限于内地和香港， 我们有很多选择 ，郁亮说。
万科物业看来是花样年彩生活的有力竞争者之一。彩生活作为第一家分拆上市的物业管理公司，截至去年底的管理面积已达到2.1亿平方米，为国内物业公司之最。
另一家雄心勃勃要在社区服务领域发展的房企是保利地产（600048。SH）。4月16日，保利地产公布 5P战略 ，其中首次提到社区O2O战略。在全国245个保利社区、约5000万平米物业基础上，保利地产拟通过深挖产业链价值，在物业服务、生活配套、购物休闲、邻里社交与居家养老等多个层面，通过线上线下联动的 若比邻 商业品牌打造社区O2O，建立标准化、可快速复制的社区商业模型。
在形成一定规模后， 若比邻 将会以轻资产的模式迅速扩张，包括和其他住宅社区、其他商业伙伴进行合作，而不仅限于保利开发的住宅社区。
保利物业亦有拆分上市计划
5月16日，保利物业荣获 2015值得资本市场关注的拟上市物业企业 第二名。而排名第一的是万达物业，其他还有均豪物业、北京凯莱物业、上海同策等。
如何打开分拆后的物业管理公司的盈利空间？
彩生活集团总裁唐学斌表示，一般的电商面向千家万户，它的服务空间是无边界的，而彩生活却是有边界的电商，将传统物业对物的管理转化为对人的服务，从而开辟出新的盈利蓝海。
华润置地(1109.HK)有关人士对记者表示，开发商开始积累了大量用户数据，可根据住户年龄、性别、家庭成员构成以及家庭基础财务状况等信息对用户进行精准分类，以此分析用户精准需求，并通过推送等形式将服务信息精准呈现给住户。
业主将享受高端智能生活？
其服务内容，一方面通过远程智能监控摄像机、报警器等先进设备和集中管控等做好基础服务，另一方面则通过社区APP平台，满足业主在水、电、物业、停车费缴纳，以及维修、投诉等方面的刚性需求。
在此，传统的物业服务只是一种手段，终极目标是通过这种物业服务获取海量客户。除以上基础的生活服务功能外，社区O2O还可与社区周边的商家合作，通过APP将商家引到线上，构建社区一公里微商圈。
业主认可吗？还是他们的生活要糟了？
看看彩生活。2014年营业收入约3.89亿元，同比增长67.0%，其中增值服务虽然在收入中占比16.8%(约6500万)，但毛利润也近6500万，毛利率在98.9%。多么漂亮的财报!
我们小区用的彩生活物业，物管主任去年给总公司上交物管费150万，管停车场的保安几个月就能买辆车了。但小区几乎每个月都有家庭被盗! 成都某花样年小区一位业主告诉邦地产，他宁愿多花点钱，换一个质量好点的物管。
互联网的烧钱玩法，或许能得到资本市场的青睐，拿到漂亮的报表，但缺乏实际的竞争力支撑，业主不认可，风险是很大的。这种玩法，对于以 客户满意度 为衡量的万科君来说，敢玩吗?
新颖的同时要保证服务质量 业主才会买单
万科君应该怎么玩?总舵主王石其实早就说过了嘛! 游泳池的水要干净，不能丢自行车，地上不能有烟头。 保证最基本的物业质量，这种本质的玩法不会OUT。
小编点评：物业工资涨了，服务质量如果降了，估计会激起业主的名愤，因此，创新的同时要保证质量额。