2007年以来4波地王潮 今年这一波有何不同

转自微信公众号 地产真心话

导读：我国从2007年以来出现过4波地王潮，包括2007年（小地王潮）、2009年（大地王潮）、2013年（小地王潮）和目前的2016年（大地王潮），每轮周期都似曾相识，但又细看不同，我们这里仅仅选择了和当前更为相似的2009年进行比较，同样的背景、同样的主角，但玩法升级，可以看到行业及企业的演化。

【中信建投】山外青山楼外楼 地王蹁跹几时休？

作者：陈慎 刘璐

炙手可热已经不足以诠释如今的土拍会了，现场直击大抵都长这样：

拍卖员都忍不住友情提示：冲动是魔鬼！

一锤定音，新的记录再次产生

上百轮举牌后的胜者昂扬离去，留下沸腾的围观群众不明觉厉

有些旁观的同行，也觉得匪夷所思

有些早有布局的同行，内心窃喜

可谁也不知道，这位豪掷千金的开发商，是不是暗暗地在下一盘很大的棋……

华丽丽土地盛宴，你方唱罢我登场，似曾相识甚当年

再次膜拜星爷，春节档的电影准确地演绎了春节后土地市场的故事，今年1-5月，一二线城市总共出现了120个“地王”，其中一线城市出现10个总价超40亿的“总价地王”，12个楼面价超过2.5万/平的“单价地王”，而且从目前来看，地王潮仍在继续。

我国从2007年以来出现过4波地王潮，包括2007年（小地王潮）、2009年（大地王潮）、2013年（小地王潮）和目前的2016年（大地王潮），每轮周期都似曾相识，但又细看不同，我们这里仅仅选择了和当前更为相似的2009年进行比较，同样的背景、同样的主角，但玩法升级，可以看到行业及企业的演化：

周期环境的相似

背景相似：始于充沛流动性

今年与09年相似，此轮地王潮始于大水漫灌，6次降息6次降准（08年5次降息4次降准），持续宽松的货币政策加大市场流动性，尽管M2同比数据尚不显著，但货币乘数远高于09年，房地产开发贷款余额是09年的2倍有余。

人物相似：国企成为主力军

今年以来，国企是地王当之无愧的主力军，基本拿下“地王”半壁江山，但国企央企的凶猛并不是此轮周期才开始出现，在2009年的地王潮中，更加明显的资金优势和信用背书，使得国企面对扶摇而上的土地价格，更无畏，当前风头正劲的在09年就已经崭露头角，只不过此轮国企央企在地王潮中占据了绝对的上风。

但玩法趋于不同：

目标更集中：扎堆在一二线城市

同样是地王潮，2009年周期的地王布局更为均衡，甚至在09年之后，推升了一波进军三四线城市的热潮，而2015年以来，地王区域集中趋势更为明显，在市场进入白银时代的预期下，一二线城市成为房企竞相追逐的战略高地，地王也都产生于核心城市，各线城市土地均价的级差已达到历史新高。

溢价更胆大：面粉普遍贵过面包

2016年的地王潮由于区域更为集中，也导致拼抢更为激烈，在实际成交的土地成本中，往往透支了未来一定的市场预期，我们选取了09年以及16年目前土地成交单价排名前十的项目，比较其成交时楼板价与周边房价的比重，结果显示09年时水平接近于1.0，而16年至今的地王已经达到1.2，虽然结论会由于样本选取的因素导致结果有一定差异，但是也确实说明了16年至今地王中“面粉贵过面包”的现象更为普遍。

渠道更广泛：多元化融资渠道助力

今年房企融资成本大幅下移，相较以往，渠道多元化特征显著，对于优质房企而言，关注焦点已非贷款，而是资本市场的融资机遇。除了2014年以来定增的解禁，2015年开始的公司债成为一缕新风，至今总发行规模超过8581.6亿，平均票面利率5.4%，渴了好几年的房企来说这债简直“价格便宜量又足”。

抱团更盛行：合作是选择也是无奈

相较09年地王潮，本轮联合拿地地王比例更高，16年至今我们整理的地王合作拿地宗数占到35%，远高于09年的5%，如果要赚钱，谁想分给白眼狼，但是无奈土地总价门槛的不断刷新，另一方面，这轮周期竞得地王的国企很多并不具备很强的品牌优势和操盘能力，通过合作引入品牌开发商对大家都有好处。

诉求更迫切：Win Or Go home

现在正值 win or go home 的关键节点，这句话同样适用于那些并购或者被并购的央企国企们，这也是为什么今年拿“地王”最活跃的国企更为集中，一方面是拥有房地产牌照的央企游刃有余，另一方面是“21家”阵营外的企业拼命地努力，比如水电系和中铁系，整合的结果不仅仅是企业地位的担忧，更涉及到背后的人事变动。

玩法更高级：基金模式加大杠杆

除了融资渠道的畅通，更为多元的工具的诞生是2009年时期并不具备的，去年以来的就是靠基金杠杆加成惊起一滩鸥鹭，今年总计拿地额已达153亿，接近去年全年水平，超过14年拿地额逾50%。信达地产的拿地模式主要倚靠地产基金架构加以杠杆，以撬动巨额投资；实质是信达地产作为一大AMC的投资平台，集团资金实力为其背书，一二线城市布局是资产配置所必需，由此造就今年的“地王之王”。

此轮地王潮下的思考：满满的套路

从过去周期来看，必须得说，地王潮满满的都是“套路”，一般出现在拿地复苏周期的中段，销售复苏周期的高点，是一系列宽松政策后的"礼花"，是周边项目的福音，但同时，政策和景气度的变化也接踵而至。。。

“地王潮”的套路一：造福周边好榜样

“辛苦我一人，点亮千万家”，尽管开发商拿地王时绝没有这么高的素质和觉悟，但地王周边的业主财富增加还真要感谢掏了真金白银的开发商。根据克尔瑞提供数据，我们计算了2009、2010、2013年各年的地王项目开盘时周边房价较地王地块成交时的涨幅，各年项目涨幅分别为：63%、46%、46%。如此看来，地王效应确实存在，拿地王的房企都是造福周边好榜样！

“地王潮”的套路二：深谙“拖字诀”，资金决定成败

无论地王如何风光，最终的目的还是希望能赚钱，从历轮周期来看，过去的地王今何在？我们统计了2009年和2013年土地楼板价排名前10的地王楼板价和开盘时售价的比较，通过对部分地王项目盈利能力的跟踪，我们统一选取楼板价/售价的60%为盈利红线：2009年和2013年前十地王中都有40%项目楼面价占开盘价比重高于60%，另外2009年有一个地王项目尚未入市，2013年则有2个，意味着半数地王项目在开盘时价格接近盈利底线，且仍有部分地王由于盈利预期糟糕，推迟入市时间。

从入市时间来看，地王实现盈利往往依靠的是“拖字诀”，我们统计的2009年单价前十地王从拿地到入市的时间平均为37个月，2013年平均为23个月。同时我们细化跟踪了09年楼板价/开盘价高于60%的项目，结果显示这些项目比重修复至60%以下的时间更长，从拿地到实现保本价平均需要40个月，蛰伏等待更机入市是地王们普遍的策略。另外13年有两个地王仍未入市，拿地至今已经超过36个月，所以对于地王而言，想要实现盈利一般需要2-3年的周期，谁有更便宜的资金，谁就有更任性的资本！

“地王潮”的套路三：往往贯穿投资的修复周期

地王潮的出现本质上是行业周期复苏的第二阶段，销售改善后带动的企业补库存、再开工意愿提升，所以地王潮往往贯穿行业投资改善的阶段。犹记得我们去年三季度多地路演的时候强调投资一定会企稳复苏，也正是预见到了今年这样的场景，从目前来看，全国投资复苏的趋势还可以延续下去。

“地王潮”的套路四：礼花绽放过后的回落

行业从98年以来已经经历了多轮小周期，企业也在周期中摸爬滚打，吸取了无数经验教训，但这一定意味着企业行为是理性的吗？从地王潮来看，答案并不尽然。我们可以看到，历轮地王潮的出现都出现在小周期的高位，07年、09年的次年都出现了价格的调整。而且此次周期中由于央企国企整合的存在，这种非理性的行为被进一步强化了。

“地王潮”的套路五：政策的接踵而至

由于历年地王潮对应的都是行业景气度的高位，而且地王进一步加剧了舆论的压力，往往导致政策调控的趋紧，尤其如2009年之后，“国十一条”的出台带来了全国有史以来最严苛的政策环境。2013年之后，政策思路趋于市场化，“有保有压”成为大框架，虽然我们认为诸如2010年的严苛的政策环境再难反复，但是部分热点城市的调控预期依然存在，我们认为可能会围绕两个方面：1、需求端：提高热度的城市需求门槛，对于部分国企央企的拿地行为进行窗口指导；2、供给端：地王的核心原因是没地，加大供应才是王道。

“地王潮”的套路六：往往伴随资本市场估值的压力

土地市场如火如荼，板块估值又是何光景？正如刚才所述，地王潮的兴起往往对应景气度的高点，成交量价增速的回落以及政策的加码是板块估值下行的开始，09年6月地王热度起势，而板块估值从7月开始见顶回落。

在这轮周期，与09年相似之处在于，行业景气度处于高位，销售增速面临下行的压力，同时部分热点城市政策也存在潜在加码的可能性，虽然资本市场已经更加的理性，对于行业景气度的提前反应，地产股的估值已经处于相对低点，但对于下半年的板块相对收益仍需谨慎看待。

最后还是希望能对房企尤其是上市房企一些建议，虽然无奈，但也请控制地王冲动。地王说穿了，一人被套的，一人去解，但这个套路不是每一轮都有用。未来的楼市，终究不因“地王”而左右，正如钻戒再昂贵，和绵长的爱情还是两回事。

注：数据来源于克而瑞整理地王数据以及公开资料整理

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