央行发话了 房奴们还敢加杠杆买房吗？

数据显示，截止2015年底，我国全社会杠杆率达249%，居民部门加杠杆趋势进一步显现。上半年个人购房贷款增速大幅超过各项贷款16.6个百分点的基础上，7月新增人民币贷款几乎全部为个人购房贷款，家庭加杠杆购房的热情不褪，就连央行研究局首席经济学家马骏都发话了 中国杠杆上升1/3源于房价上涨，那么问题来了，房奴们还敢加杠杆买房吗？

再现居民高杠杆买房

【居民房贷收入比超日赶美】尽管中国经济持续下行，但居民房贷却一直保持高速增长。8月各大对公贷款多为负增长，整体增长将继续由个贷拉动，主要是个人住房按揭贷款。银行对个人房贷需求的“照单全收”，使得杠杆一直在增大。数据显示，中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达46%，已经超过日本的泡沫时期的水平，而且目前仍在飞速上升，如果房贷增速维持在25%到30%的增速，专家预计到2020年，中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

【中国的居民房贷杠杆算不算高】2012年以来中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，从2011年不到1万亿，并在2014年超越日本，2015年则超过2万亿美元大关，2016年有望接近3万亿美元，可谓“超日赶美”。而急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕。若按国际标准，存量房贷占储蓄的比例（29%）或占资产的比例（15%）等指标进行测算，并与西方国家相比，我国居民房贷杠杆率并不高。但面上的指标判断和简单横向比较，无法反映诸多结构性问题，中国居民房贷杠杆结构性风险正在悄然降临。

【房价上涨推高社会杠杆率】当前，我国房价“高烧”不退，部分二线城市涨幅甚至超过一线城市，且有不断扩散的趋势。北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等热点“地王”频现。连央行研究局首席经济学家马骏都表示：“杠杆率上升1/3的来源是房价的上涨，因此在领域当中还是需要采取很多措施抑制泡沫过度的加大，抑制过度的金融资源流入到房地产行业当中去。”

注意！加杠杆买房很危险

【居民还款压力剧增】最新数据显示，2011年－2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20％以下，而到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。而美国在次贷危机时期，还款负担率最高达32%，日本在资产泡沫时期，还款负担率最高达到45%。对比可见，中国目前高达40%还款负担率，已超越次贷危机时期的美国，已接近资产泡沫时期的日本，可见，中国人的负债程度之深，还款压力之大。对于那些加杠杆买房的人来说，让他们感觉买房正确的主因，是收入越来越高。十年前感觉一个月两三千的房贷压力山大，现在一个月上万房贷都有人敢背。设想一下未来20年薪资收入不再增加，超过家庭月收入三分之一的房贷还是正确的决策吗？

【金融运行风险加大】半年报显示，18家银行上半年房地产行业的贷款增量为385.4亿元，个人房贷增量为1.99万亿元，同比上涨77.68%，这说明银行正在大力增加个人房贷按揭。房地产好时，风险还可控，一旦房价出现下跌，购房者集中出现违约断供、抛售，银行和配资公司将承担巨大风险。

【增加经济运行风险】此外，杠杆本身只是工具，但低信用加高杠杆一定蕴含巨大风险。目前一些银行的购房贷款首付已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，那杠杆率已经快已经快接近十倍，这不得不让人想到美国次贷危机的前车之鉴。目前，我国房地产开发企业平均资产负债率接近80%，负债规模仍呈上升态势。社会资金向热点城市房地产业的过度集中，部分家庭在房价高位集中加杠杆，使得热点城市房价的任何明显波动，都可能会导致金融机构资产质量的恶化，导致宏观政策可能会被房地产业绑架，增加经济运行的实质性风险。

对策：如何降杠杆？

【出台政策组合拳】近日，由住建部、国家发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商总局、银监会等七部门下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，确认首付贷违规并联合叫停。这使得购房者在首付资金不足，通过场外配资在杠杆上再加杠杆的做法被遏制。同时随着住建部《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》的颁布，全国楼市新一轮“去杠杆”已经开启，对于合肥、南京等房价上涨过高过快的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。

【平衡稳增长与降杠杆关系】在央行研究局首席经济学家马骏看来，杠杆是个非常复杂的问题，如果把杠杆降得太快，可能会降低经济增速，甚至造成就业的问题。但是如果中长期不降杠杆的话，风险就会不断地积聚。因此要找到一个比较好的平衡。虽然限购、限贷政策作为权宜之计屡被地方政府使用，短期内存在合理性。从中长期看，需要有效引导社会对房价上涨的理性认识，进一步降低房地产市场杠杆。

近期，热点二线城市纷纷出台限购、限贷等政策，以此为高烧楼市降温。热点城市去杠杆有利于降温过热的楼市，减少投资投机资金的涌入，稳定过快上涨的房价和连续不断的地王涌现。中长期来看，合理住房和居民适度杠杆需要进一步鼓励，消除杠杆过高对居民消费和社会投资的挤出作用，在需求侧和供给侧两方面降低杠杆，给楼市及时降温，促进房地产和更加健康发展。

【送福利：买房租房那个更划算？】原来加杠杆买房也这么危险，那么租房似乎也是一个不错的选择，租房和买房究竟哪个更划算？这不仅是个人喜好的问题，也是一个数学问题。欢迎关注枕头财经微信公号（pillowfinance），回复关键字“买房”，就可以看到答案啦。

【本文为Lightning 枕头财经系列栏目第219期】腾讯财经出品。欢迎留言分享，或给我们写邮件，邮箱地址是：jackyjin@tencent.com，期待您的分享。（本期作者：jackyjin v_hhanchen）

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