关于孵化器的十句大实话
一、孵化器最好的时候已经过去
1987年，第一家孵化器——东湖新技术创业者中心在武汉成立，30余年间，我国孵化器的发展大体走过四个阶段。
1、导入期：1987-2000年，孵化器在「火炬计划」的推动下发展，其中又以东部沿海地区最为发达；在这一阶段，孵化器基本由政府推动，营运费用也由财政支付，创业者多出自高校系统；
2、成长期：2001年-2013年，企业孵化器占据主角，孵化器的类型由单一的商务型转向多元化、专业化发展，初步形成了「企业孵化」功能；
3、爆发期：2014-2017年，业内公认的孵化器「黄金三年」，总理一句话点燃了全国民众的创业热情，孵化器数量呈现爆发式增长，在那个几页PPT就能融资的「非典型」年代，几乎每个孵化器都拿到了政府补贴，赚得盆满钵满。
4、衰退期：2018年—今，2018年是创业狂欢结束的一年，三年「大跃进」式的创业隐患渐显，投资人和创业者在失败中领略了创业九死一生的残酷，孵化器受其累及，低迷至今。
引用《巴黎圣母院》中的一句话，「极端的痛苦，像极端的欢乐一样不能经久，因为它过于猛烈」，极端的欢乐已经过去，极端的痛苦一样会过去，当然，这个过程很难。
▼
二、孵化器想赚钱，必须靠租金
很多创业者、包括一些孵化器从业者容易陷入一个误区：孵化器就不能收租金，或者少收租金。
做孵化器是个苦差事。一眼望见的几种盈利模式，1、租金；2、政府补贴；3、项目推荐；4、股权投资；5、增值服务。
政府补贴，纸面上的钱不少，但最终顺利入袋的往往只有一小部分，尤其是涉及到市里 / 区里出钱，更是困难；而且，从申报到拿到钱，这个周期十分漫长，一般要以年为单位计算，有些孵化器已经倒闭，政府的流程还没有走完。
项目推荐，孵化器里的项目体量普遍不大，就算推荐成功，几百方的房子，一个月的租金也是杯水车薪，况且老板们都有自己的想法，推荐成功的几率非常之低；
而「靠服务赚钱」和「靠投资赚钱」，可以并称为孵化器的两大谎言。
股权投资，入驻孵化器的，都是极为早期的企业，一般人很难准确发现其投资价值，盲投中奖的概率，基本和买彩票差不多；投资成功的，你还要考虑如何退出变现；至于那些肉眼可见的优质项目，根本轮不到你投。
靠服务赚钱，不多说，保守点，99%的孵化器都没这个能力。
所以，你不靠租金赚钱，还能靠什么？
▼
三、创业者需求重要性排序：租金＞地段＞品质＞氛围＞服务
租金＞地段＞品质＞氛围＞服务，是园区在线调研50位创业者得到的反馈。
调研中，最多的创业者表示：创业初期，最缺的就是钱，在没有拿到融资前，只恨不能一分钱掰成两半花，而房租又是开销的大头，一些创业者为了节省成本，不惜在地下室、车库、储藏室办公，只为节省一点租金。
在价格相近的情况下，第二个考虑因素就是地段。优质的地段，意味着更多的人才（招聘机会）、更优质的圈层、更多的商务机会。
第三点是空间品质（环境），考虑因素包括户型是否方正、公共区域是否整洁、空间私密性是否到位，停车方不方便，有无公共的会议室、会客室等。
第四是创业氛围，能有与业内人士交流和分享的机会。
排名最末的是服务，绝大多数创业者均表示，在当前的环境下，孵化器能给到的服务，大多都是噱头，无法给创业者带来实质性帮助，只有高性价比的办公空间，才是孵化器对创业者最大的诚意。
▼
四、孵化器「重资产」最滋润，「二房东」其次，「轻资产」利润最薄
当下，土地成本高企、政策尚不明朗，传统房企和园区开发商向「轻资产」转型已是主要趋势。
但在孵化器行业，只有资产足够「重」才能玩得转。
所谓「重资产」，就是自己的房子，自己做，这是最理想的商业模式，自己保证不亏，各项事宜操作起来也比较有弹性；
「二房东」模式，即低价拿场地，包装之后二次租赁，这个模式能否玩转，要看条件谈得如何，如果精装免租，外加给一些运营费，那就比较好做；如果租金本就不比市场价低多少，还要自己装修，对入驻企业还有一堆限制条件，那八成是要亏损。
「轻资产」就是纯运营管理，政府支付一定管理费用，你来完成任务，这种是最苦的，干的活多不说，许多事情自己还没有决策权，一年到头，拿不到几个钱。
▼
五、孵化器的成本，比你想象中高
一个孵化器几千方，咋一看很好管，但真正运营起来，你会发现人手不够、入不敷出。
孵化器的空间虽然不大，但麻雀虽小，五脏俱全，招商、营销、活动、物管、投资、服务、财务缺一不可，细算下来，团队配置差不多等同于一个10万方的大园区；另外，你还要花一笔不菲的装修费用和办公家具采购费用；还有一些孵化器是商场、厂房二次改造，公摊面积很大，那这部分水电费，也得你来埋单。
▼
六、独立空间比联合办公更受欢迎
不少人对孵化有误解，认为孵化就要租工位，就要大家在一起办公。
但现实需求是：租小房间的多，选联合办公的寥寥无几。
理想中的联合办公，每个人沉浸在自己的事情中，互帮互助，又互不干涉；现实中，「Work」成了「Talk」，一堆人扯着嗓门在办公区域打电话、抽烟，访客区一群人一坐就是一下午，空气中混合着咖啡、外卖和泡面的味道，仿佛置身于十年前的黑网吧，这种嘈杂的环境，实在不利于创业。
另外，创业者好不容易当上了老板，再小的团队也想有自己的地盘，这也是人之常情。
▼
七、孵化器无法脱离政府而独立生存
孵化器的本质，是帮政府「打工」。
创业孵化，产业培育，本是政府的任务，只是政府通过市场化运作，采购孵化器的服务，把任务转嫁给运营商，达到共赢的目的。所以从这个角度看，孵化器与政府始终是一个利益共同体。
试想，一个孵化器，如果没有政府上位支持，没有政府各项补助，没有政府在各项审批、申报、统计上给予的便利，它能成功吗？
▼
八、外来的和尚，不好念经
16年，全球联合办公领头羊WeWork入华，国内孵化器一片哀鸿遍野，但四年时间过去，人们渐渐发现，WeWork的发展并没有想象中顺利，甚至有些格格不入。
WeWork不成功，原因有很多，园区在线只说两点。
第一点，也是最重要的一点，中美对孵化器的需求完全不同，WeWork更强调空间品质，但中国的创业者更在意价格，WeWork动辄3、4000一个工位，这个价格在孵化器的红海中毫无竞争力。
第二，WeWork没有考虑到中国创业者的办公习惯，WeWork的办公室基本没有隔音措施；遇到举办活动，要征用外面的办公空间；空间一应事宜要通过发邮件或者在网站上留言解决，流程繁琐，创业者的体验感很差。
WeWork们的专业化毋庸置疑，但本土化的路依然漫长。
▼
9、想做好孵化器，一分情怀，九分生意
没有情怀，是做不好孵化器的；但光有情怀，没有盈利更是不行的。
孵化器并非慈善机构，网点数、工位数、出租率才是孵化器生存的根本。作为一家市场主体的孵化器，在商言商并不可耻，要先保证自己能生存下来，再去谈服务别人，这才是对自己负责、对创业者负责。在朋友里寻生意，在生意里扯朋友，结果生意不像生意，朋友不像朋友，最终关门了事，给员工，给投资人、给企业带来巨大损失。
总之一句话，做孵化器，千万不要高估了自己的情怀，误判了创业者的现实。
▼
10、投资不赚钱，但未来的方向还是投资
投资不赚钱，第二点已经解释过。
而且从实际情况看，先不谈盈利，目前能实打实拿出钱投资的孵化器，已然不是很多；既能提供资金、又有专业人士给创业者提供指导和帮扶，和企业一起成长的，更是凤毛麟角。
投资这事儿挺难，但结合发达国家孵化器的发展历程、以及各地政府的政策导向，从长远来看，孵化器还是要回归投资属性；政府的政策，也将会从各类普适性的补贴，转为对孵化成功并以适当比例持股的孵化器的定向补助。