即将截止！LPR转换将批量进行 犹豫的话就点进来搞清楚！

如何计算转换后贷款利率？

固定利率。根据相关规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就是维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。

转换后的房贷利率=当期的LPR+加减点数（可为负值），当期LPR利率由央行每个月20号公布，那么现在的问题是如何确定加减点数。

假如你是借款人，购房时的实际房贷利率是基准利率的A倍（注：A小于1表明房贷利率下浮，A大于1表示房贷利率上浮），期限是N年。 如果你选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，原有房贷基准利率是B（实为B = 4.9%）， 转换前的实际执行利率就是：C=A×B 。

2020年3月发布的5年期以上LPR为D（实为D = 4.75%）。根据转换时点利率保持不变的原则，你这笔房贷的加减点数就是：E=C-D。

（1）如果A=1.3（即房贷利率上浮30%），那么加减点数：

E=1.3*4.9%-4.75%= 1.62%

（即加162个基点）；

（2）如果A=0.7（即房贷利率下浮30%），那么加减点数：

E=0.7*4.9%-4.75%=-1.32%

（即减132个基点）。

此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。比如，按照2020年7月20公布的最新一期5年期以上LPR为4.65%，那么最新执行房贷利率变化为：

增减情况=C-(4.65%+E)

=(D+E)-(4.65% +E)

= D-4.65%=0.10%

因此，只要后续的5年期以上LPR小于上期LPR，那么房贷利率就会减少，房贷支出也会因此减少。也就是说，最终决定要不要将固定利率换位以LPR为锚的浮动利率，只需要判断未来五年期以上LPR会不会继续下调！

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固定利率和LPR如何选择？

选择固定利率还是LPR是需要综合考量，到底是选择固定利率还是LPR加减点浮动定价，业内人士建议，应综合自身贷款总额、贷款期限以及对未来LPR走势的判断进行选择。

中国银行研究院首席研究员宗良 认为，从利率变动的总体趋势上来看，无论从全球还是从国内环境上来看，利率下行的概率要大于利率上行的概率。“假如说贷款量较大，贷款期限较长，那么这个时候我们认为，按照LPR加点的方式来选择，可能较为有利。”

中国民生银行首席研究员温彬指出，房贷合同期限很长，有些在10年甚至更长，所以从更长时期来看，因为利率是有周期的，会根据经济周期的变化出现波动。目前LPR处于下行时期，选择浮动利率的方式会减少房贷成本，但是一旦经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。

贝壳网交易负责人陈铂在接受记者采访时表示，如果本身房贷折扣较低，例如几年前的85折，4.165%的年利率，并且不考虑提前还款的，也可考虑不变更LPR，因为本来享受的利率就较低，可以避免遇到利率上行风险。

中原地产首席分析师张大伟认为，对于存量房贷来说，2020年只是转化计价方式，利率保持不变。2021年可能享受到转化后的降息，但幅度相对有限，所以对于大部分存量贷款来说，影响非常小。同时，在房住不炒的政策下，市场平稳是主流，房贷利率波动不会大。

综上所述，笔者认为是可以的，因为未来五年期以上LPR必然下调。当前，受新冠疫情影响，经济不好，要刺激经济，只有增加市场流动性。这个有两方面， 其一是提供LPR下调或者降准等操作降低企业融资成本；其二是降低存款利率，促使人们把钱拿出来投资或者消费。 长期来看，我国经济亟待转型，房地产已经走到头了，国家经济发展需要新的火车头，产业升级和消费升级大有可为。释放需求是必然选项，而房地产明显遏制住了居民消费能力，通过降低居民房贷利率，减少房贷压力，一方面有助于提振消费，另一方面还有助于俘获人心。两会会议也强调了要释放消费，同时也强调了要力保全球供应链。本次疫情给我国带来很大影响，我国会进一步加速全球供应链调整，同时也会让国家的各项改革加速推进。

再根据央行最近所公布的一年期和五年期以上LPR数值，双双下调。对于降低房贷利率，也将是必然的。而且随着房贷利率的下调，迟早和公积金贷款利率并轨，最终将只会有一种房贷利率。参考欧美日的房贷利率，我国的房贷利率还有较大的下降空间，未来将会继续通过下调LPR利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力，促进消费增长。同时，2020年3月3日，人民银行会同财政部、银保监会召开的“金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会”上表示要“释放LPR改革潜力”，无非就是降低利率呗，而且再次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。

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LPR转换注意事项

⊙存量贷款定价基准转换范围为：2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的，参考央行基准利率定价的个人浮动利率住房贷款。

⊙若购房者房贷公积金贷款，则目前不需要转换；若是组合贷款，其中商业性个人住房贷款需要按照相关规定进行切换，公积金贷款仍按原贷款利率政策执行。

⊙逾期贷款（整笔逾期）、不良贷款不在此次转换范围内。

⊙原合同项下存在共同借款人的，须与其他共同借款人充分协商一致后申请办理，仅当所有共同借款人分别申请转换后，方可完成转换。

⊙定价基准转换不收取任何费用，银行更不会以LPR转换为由附加不合理条件，请不要相信银行以外人员的电话或短信。

总的来说

LPR利率继续下调是大趋势，这是对购房者很大的福利，想明白了未来中国靠什么驱动经济发展，就很容易做出选择！有人可能要问，为什么LPR在下降，但是所在地的房贷利率并没有下降呢？因为还存在“加减点数”，不仅如此，当下就是要遏制房地产，如果降低房贷利率，无异于助长泡沫，“利率加点”就是为了遏制住房地产。

未来当房地产泡沫破灭、房产税安排上了，房贷利率会快步向欧美日看齐，因为这个时候，房地产金融属性将已经很大程度榨干，真正的回归到了居住属性。 因此，个人住房贷款LPR转换是有利的。

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