刚需 是2022年咬牙买房 还是过两年再买？李嘉诚早就一句话言明

在网上看到一个段子，说是现在的楼市已经没有“刚需”这一概念，真正的刚需是很难买得起房子的，这也从侧面说明，现在的房价与老百姓的收入相比，确实不低了。那些先前买房的群体，无论是自食其力凑首付款按揭买房，还是在父母们的钱包支持下买房，无疑都是幸运的，除了月供，不再为高房价买单。不过，对于那些刚走入社会的年轻人来说，压力无疑是巨大的：一方面要不断奋斗凑首付款，另一方面还要寄希望房价不要再大涨了。

房子，是一种商品，跟其他商品一样，也会遵循经济规律，其价值涨跌应符合供求原理。同时，房子又是一件特殊商品，受到各种综合因素作用，房价涨跌又不会完全市场化。就过去来看，我们的房价涨多跌少，即使进入调整，也会是短暂的，过后又一路向前。这也是我们不少刚需买房人担心的：首付款还没凑好，房价又涨上去了。当然，也有不少人持相反看法，房价与收入大幅脱节，脱离刚需的楼市不会长远，终究会回到原地。两种截然不同的看法，让我们刚需购房者无所适从。

关于现阶段能不能买房的问题？依靠房地产起家的华人首富李嘉诚早就言明，据21世纪经济报道，李嘉诚在出席年初的长江集团周年晚宴前对媒体表示，“若置业是自住，又能负担按揭分期供款，现在买楼是没有问题，但千万不要买来炒，因为楼市会波动”。业内人士表示，李嘉诚以不赚取房地产最后一个铜板著称，而且善于高卖低买，所以能叱咤商场数十年，能说出这番话，说明肯定有他的道理。为什么这么说？我们先来看看当下楼市面临的三大形势：

第一、国家不再依靠房地产拉动经济，房地产高峰期已过

根据有关数据统计，房地产对GDP的贡献在这些年一直保持在5%以上，是名副其实的支柱产业，加上数十上百个关联行业，间接贡献应在20%以上，房地产与经济比翼齐飞。不过，我们说任何行业发展都会有一个度，当超过这个临界值时，就会起反作用，从而伤害其他行业。房地产行业就是如此。

根据社科院报告显示，2018年房价收入比已经达到9.3:1，已经超过“9”这个临界值，房地产对经济的净贡献由正转负。而在今年7月30日的中央会议上，第一次提出不用房地产拉动经济，由此可以看出，决策层对房地产的态度发生了根本转变。换句话说，房地产继续壮大的可能性基本不存在了。

此外，一直作为房地产发展的关键因素：城市化。截止到2018年，我们的城市化率已经达到59.58%，如果不出意外的话，2019年将超过60%，按照发达国家经验，城市化后期，其速度将明显降低，那么，对应的城镇住房需求也会减缓。2018年全国商品房销售面积达到17亿平方米，根据机构预测，从2019年过去的1-10月看，2019年全年商品房销售面积会有所下滑，那么，单从销售面积回过头看，2018年或是“空前”绝后的顶点。

第二、开发商不再“挥金如土”，由大把赚钱到艰难求生

根据中指院等机构数据显示，仅在2019年上半年，一二三线重点城市土地流拍数量就达到2086幅，已经超过2018年1808幅总数。而且我们还看到，今年下半年土地流拍数量更比上半年多，而成交的地块中，大多以底价和低溢价率为主。其实，这种现象，从一些开发商大佬的表态中就可以看到，如融创孙宏斌在业绩会上表示，下半年会严格控制拿地节奏，除非是非常好的拿地机会，现在基本是停止拿地。

不敢花钱投资买地，只是折射出了一方面。实际上，不少开发商则面临“生死劫”。根据有关数据统计，截止到目前，全国房企破产或倒闭企业已经达到408家，其数量基本相当于去年的两倍。就连以恒大、碧桂园等龙头房企都开启了促销模式，看似创纪录的销售额，但隐藏在背后的则是“换取现金流”以应对未来的不确定性，已成为房企们眼下迫在眉睫的大事。对于不少房企来说，在融资渠道受限，热钱流入房地产受阻的现状下，赚钱不是第一位的，争取能生存下来才是头等大事。

第三、炒房客退出楼市，刚需自住购房进入观望状态

在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，国家通过多种措施对楼市进行管理和调控。根据数据统计，截止到上个月，全国已出台房地产调控政策超过400次，与去年基本持平。国家通过打击房地产市场乱象，防止非房地产资金流入房地产领域，提高多套房买房成本等等措施，炒房现象大幅减少，炒房团更是不见踪影。

在楼市平稳状态下，刚需购房者也不着急入市了。虽然，我们还看到个别热点城市和区域还有排队买房现象，但这里面真假难辨，有限价产生大幅价格倒挂的“热销”，也有市场不好时，开发商请的“房托”而制造的假象。其实，我们从二手房市场更能反应出真实情况。从中介门店反馈的情况下，二手房成交量处于低位，如果房主真要想卖出，往往需要拿出“诚意”让价。在这样一种市场状态下，购房者观望氛围浓厚，正如跨界人士华为创始人任正非所说，需要耐心去等待一个政策和房价都有利的时机再去购房。我们都知道，现在首套房贷利率也着实不低，对刚需来说，还贷压力还是比较大的。

那么，是现在咬咬牙买房，还是等两年再买？

通过以上对楼市的三大形势分析可知，房地产市场已经逐步由“卖方市场”转向“买方市场”，对于购房者来说，将有更多选择余地。主要从两个方面来看：

一是刚需。眼下的房子也不是不可以买，主要还是看性价比，从一些开发商的定价策略看，以跑量为主，带着促销性质，只要楼盘口碑可以，还是可以购买的，因为相比前期买在高位的人，现在买房人显然节约了一笔资金。但对于一些品牌溢价率高且定价高的楼盘来说，已经透支了未来几年涨幅，这些楼盘显然不适合购买。如此，没有合适的买房机会，倒不妨适当的等待。

二是投资。道理在前面已做分析，总结一句话：城市化速度减缓，房地产高峰期已过，政策不支持，加之M2也跟随经济进入”L”型，楼市大概率不会有过去那样的高增长，考虑到资金成本和房子增值预期，房价少涨或者不涨，就意味着亏损，在这样的市场环境下，很多城市已经失去了投资价值。闭着眼买房时代渐行渐远，买房投资需谨慎，不再只是说说。

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