说一个“悲伤”的话题 房价为什么上涨容易 下跌却很难？

我是章哥，房地产投资专家。北京房地产圈从业二十年，通晓业内的一切门道，用二十年的经验帮大家答疑解惑并分享投资方法论。

以下问答摘自内部分享，如有启发，请点“关注”。

很多人会有这么一个疑问：为什么房价动不动就能大涨，而降下去却很难。比如2009-2010年，北京房价暴涨了一倍多，从一万涨到两万五，却在调控中只降了不到20%。而2016年的这次行情，不到一年时间，北京均价又从4万左右一下子涨到了6万。可从2017年3月至今，连着三年多了，却仅仅下跌了10%左右。这是为什么？

这个话题确实很让刚需们“悲伤”，但也很现实，就这个话题来分析一下这个冷酷的楼市涨跌。

1、 按照经济学原理，商品价格是由供需关系决定的。那在需求减少，供给不变的情况下，价格是必定下跌的。在需求不变，供给增多的情况下，也应该下跌。

可是，看看数据，这几年的成交量，比高峰期下降了一半都不止。说明需求至少减少了一半，可房价却并没有下降这么多，为什么？

其实道理很简单，需求虽然减少，但供给也随之减少了，他们被刻意的压制住了！

2、 有时间可以翻翻房地产简史，看看自改革开放之后，中国的几次楼市暴跌都发生在什么时候，其背景是什么？再对比一下近十年来的情况，大致就能有答案了。

第一次房地产泡沫是1993年的海南事件，从1992年起，不到一年时间，房价从一两千达到了将近8000的天价。当年万元户还都是稀罕品呢，可海口的一套房子就动辄百万。而1992年的北京呢，东西南北四个小区同时开盘，都是二环边上，均价才不过区区2390，连海口的三分之一都不到。

但是，1993年6月起，海南楼市崩盘，最高峰跌去了将近九成，无数人因此而倾家荡产。逃过一劫的只有“万通六君子”等人，也就是冯仑、潘石屹、易小迪他们，这些人在后来的房地产市场上又屡次引领了行情。

第二次泡沫发生在北京，当时在房改的刺激下，方庄等地的房价一飞冲天。但好景不长，1999年左右暴跌开始，龙珠公寓从16000跌至4000，跌幅高达70%以上。

再之后是2005年的上海，3个月暴跌40%，震惊全国。当时还有个楼盘的业主们进行了维权，抗议开发商的降价行为。并到法院起诉，申请退房，法院还真的支持了，又一次震惊全国楼市。也不知道这些退了房的业主们现在怎样了，反正上海的房价是从当年的5000涨到了现在的6万多！

从这几次暴跌事件可以看出，跌幅和跌速都很大。但是，之后的几次楼市调控就开始不同了。

3、 从2008年起，全国楼市哀声一片。主要城市中一半的房价被腰斩，有12个城市的跌幅甚至达到60%，所有人都觉得房地产的末日要来了。

但是，美国次贷危机却爆发了，反倒给了中国楼市翻身的机会。随着四万亿计划的推出，各大城市的房价迅速上涨，北京仅仅用了一年就从一万涨到了两万五。

而且，从此之后，各个大城市就算再出现了几次楼市低迷，房价却从此再也没有暴跌。只有鄂尔多斯、温州和一些中小城市出现过大幅下跌，一线城市都没有受到什么影响。这是为什么？

4、 因为限购政策。

在没有限购政策出台的时候，全国到处都有炒房团，确实是兴风作浪。但自从限购之后，炒房的难度加大，他们于是从集团作战改成了散兵游勇，破坏力大幅减弱。因此，刚需、改善和投资，这三股力量成了主力军，快进快出的炒作行为减少了很多。

而且，自从2010年有了限购，也就给了买房人一个信号：房子是好东西，而且资格难得，卖掉容易，可就不一定买得回来了。

另外从2005年起，满二、满五、唯一等限售政策的屡次加码，更让已经获利的业主们不愿意卖房了。因为只要是卖房，就意味着收益要让相关部分拿走一大块，实在不划算。

5、 所以，这就造成了房价涨上去容易，跌下来难。因为如果没有限售政策，交易成本就会大幅降低。在楼市低迷期，就会有很多人跟风出手卖房。在相互踩踏之下，房价将跌得更狠。

而在限购和限售的政策下，大多数房产持有人都捂盘惜售了，这就相当于供给下降。这也就是说，虽然在楼市低迷期的需求降了，但是供给也降了，尤其是在大城市，二者基本保持了平衡，所以房价也很难降下来。

6、 总结：人们总以为限购政策是针对炒房客的，主要目的是控制房价上涨。其实这只是一部分原因而已。政府之所以推出各种政策，最重要的目标是防止暴涨暴跌，尤其是暴跌，那对经济的破坏性更大。限购中的限售规定，使得交易成本大增，这让很大一部分房源几乎无法入市交易。那其结果就等于是强行压制住了供给，房价还有可能大幅下跌吗！

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