房贷利率“重新定价” 几年前买房的7折利率还能继续享受吗？
封面新闻记者 杨弘农
12月28日，央行发布公告，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。公告同时要求将存量房贷的浮动利率贷款定价基准转换为LPR。
央行公告原文
公告原文是不是没太看懂？
那封面新闻记者用简单明了的话来翻译一下：
简单地说就是在2019年10月8日之前签的房贷合同，银行和贷款人协商，要么采用原来的利率计算老办法不变，要么采用LPR利率计算办法。选LPR的，在2020年8月之后，将之前的“浮息贷款定价基准”转换至“LPR加减点”模式。
如果2019年10月之前买的房也要转换LPR，不少房贷人有担忧：因为在多年前为鼓励买房，房贷利率是在5年期以上的基准利率的基础上是打了折扣的，这次银行会不会趁修改合同之机，取消之前的利率优惠……
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什么是LPR？
简单说，金融机构对其客户执行的贷款利率，根据18家报价银行公开市场操作利率计算得出，每月公布一次，分1年期和5年期两个产品，房贷是5年期产品。相比银行基准利率，LPR更能反映市场实际利率的变化。
从2019年10月8日起，央行要求新发放的个人住房贷款与最近一个月的LPR挂钩，其中规定首套房贷利率不得低于LPR，二套房贷不得低于LPR加60个基点。
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都要选择LPR？
不是的，是贷款人在老办法和新办法中二选一，若选择了固定利率，日后发现LPR下跌，想改回来，不可以；若选择了浮动利率，日后LPR上涨，也只能认了。
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选哪一种更优惠呢？
中国银行研究院首席研究员 宗良：从利率变动的总体趋势上来看，无论从全球还是从国内环境上，利率下行的概率要大于利率上行的概率。假如说贷款量较大，贷款期限较长，那么这个时候我们认为，按照LPR加点的方式来选择，可能更为有利。（来源：央视）
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银行以前的优惠会取消吗？
不少人担心，银行会不会趁修改合同之机，取消之前的利率优惠。要知道，现在的房贷利率与5年前，10年前的利率大不相同。比如10年前成都的房贷利率曾一度低至基准利率的7折、8折，而在2019年即便是首套房贷利率，也是基准利率上浮15%—20%。
仔细研读央行公告，就会发现此虑多余。央行公告中明确要求，修改合同之后执行的贷款利率应与之前保持不变。所以会出现公告中“将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成时候，加点可为负值。”
举个栗子：在2014年办理的房贷，20年期，利率享受9折优惠，其目前的实际利率为4.41%（即基准利率4.9%×90%）。如果是在2020年3月修改合同转换定价基准，4.41%的利率应保持不变。央行要求以2019年12月发布的5年期以上LPR（4.8%）为定价基准，则实际利率优惠了（4.8% - 4.41%）=0.39%，即39个基点。若日后5年期以上LPR降为4%，则你的实际房贷利率为（4%-0.39%）=3.61%。
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每个月调整一次利息？
房贷采用LPR后，LPR基础利率每个月都会发布调整。但根据央行此次规定，银行和购房人要协商，存量房贷只能二选一，要么一直采用固定利率，要么采用LPR为计准来调整利率（重定价周期最短为一年），但绝对不会出现每个月调整一次的情况。
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月供负担会减轻吗？
那么，房贷族的月供压力会否减轻一些呢？业内分析，此次存量房贷转换为LPR后，对个人利息至少未来一年并无变化。
但新发放的房贷利率每年可以有一次根据最新LPR报价的调整机会，长期看，全球低利率环境将在未来长期持续，对减少房贷族的综合利息支出或是利好。
比如假设明年贷款基准利率保持不变，而LPR继续下行的话，那就意味着到了2021年，贷款人就能享受到LPR下调的利好。
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怎么个转换法？
存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR？中国人民银行有关负责人表示，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。
定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。
同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。
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还款额和以往那样每年变化吗？
双方修改合同时可约定重定价周期，最短周期为一年。也就是说，今后只要LPR发生变化，第二年的还款额也会变化。只不过，实际利率的计算方法发生了变化，以往是按照基准利率的浮动比例来计算，今后是按照LPR固定的上下浮动基点来确定。
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公积金贷款受影响吗？
所以综合以上的分析，可以看出，转换定价基准之后，对贷款人的影响不是很大。之前享受利率优惠的，还会继续享受优惠；之前利率上浮的，之后也依然还是上浮。不过，按照数学模型来计算，因为今后利率差额的绝对值是固定的，如果是在利率下行期，对前者更有利；如果是在利率上行期，对后者更有利。目前公积金贷款不受此次公告的影响。