王石对话冯仑：地王的绿“贞操”

王石 ()绿色访谈第7期：对话冯仑 ()

主持人：王石

对话嘉宾：冯仑

（万通地产股份有限公司董事长）

地产越绿成本越高，但地产商可以减少硬广告。一个路牌，动辄几百万，老吹嘘自己是“地王”，说了半天其实没有任何具体内容。我相信，三到五年内绿色地产绝对成为一个潮流。

要“深绿”，“浅绿”都不行

王石：很多地产商也在做节能，但即便成本控制住了，还有市场接受度的问题。万科这么多年来推动住宅产业化，直到今年也才有几百万平方米。万科现在做垃圾分类，很不容易创新，但是一定要做。

冯仑：万通公益基金也捐了一笔钱，专门做资源回收。目标一样，做法不一样。在我看来，万科小区的垃圾分类最主要有两个特点：第一，很细；第二，训练了业主行为。强大的物业公司就是一个措施，能影响上百万人，这是地产商很重要的社会责任。这几年不仅产品，包括供应链、价值观，我们都全面按照“绿贞操”来做，而且要深绿，浅绿都不行。

王石：为什么？

冯仑：如果不做到深绿，市场反而不接受。比如我们的生态新城产品是零碳会所，照着建设部的绿色三星做的，结果客户认购情况非常好。另外一个项目只是少量改善，相当于浅绿的做法，结果客户没反应。你做得越彻底，客户越认同，而且愿意部分埋单。

王石：有数据显示，在跨国企业当中，普遍有绿色概念的，股市市盈率溢价差不多要高12％－17％，卖价要高3％－5％。

冯仑：在纽约，深绿的产品住宅比市场租金和售价高10％－15％，这个给我们很大信心。目前不光要有战略，还要有产品，产品还不够，还要有研发。

王石：你的意思是不用政府埋单了？按我原来的感觉，政府是应该埋些单的。

冯仑：沈阳、北京市政府在容积率上给了一点支持，这就是埋单行为。具有趋势性的东西，政府应该给第一推动力，等大家都习惯了，政府就不会再埋单了。我们做绿色要真心，必须做得彻底，不能是象征性地做。我认为绿色地产前景非常好，尤其在能耗集中的大众住宅、写字楼以及商用地产，可以大规模做。

王石：实际上不仅新建筑可以做节能，还包括改造建好的住宅。你预计老住宅的改造每平方要增加多少钱？

冯仑：一平米大概100元，主要是改变能源系统和垂直绿化。纽约的帝国大厦花了1.2亿美金完全改造成为绿色建筑。当然改造过程中租金也在涨。

王石：我相信这样也有商业模式的考虑。如果规模开发起来，你如何评估成本？

冯仑：越绿成本越高，但地产商可以减少硬广告。一个路牌，动辄几百万元，老吹嘘自己是“地王”，说了半天其实没有任何具体内容。针对改善性和享受性目标的客户，我们就要做到深绿，我认为成本可以找回来。不过，对一次置业的客户，我们做到一星、二星，还是要和客户的接受程度联系起来。我相信，三到五年内这绝对成为一个潮流。

“立体城市”狂想

王石：你最近一直思考 “立体城市”，怎么会有“立体城市”这么大胆的设想？

冯仑：立体城市，简单来说就是把摊大饼改成烙小饼，就是非常集中，重新规划城市。它有三个特点：第一，基础设施和建筑同步规划；第二，建筑和产业同步规划；第三，所有现在节能环保的新技术都可以在其中得到规模化的体现，比如垃圾处理。在这样的建筑物里，立体农业也可以进行。在日本，这叫垂直农业，比如写字楼里全部种上草、屋顶种水稻。

王石：你刚才提出立体农业，白蚁窝就这么干，有几层是用来种菌的，种出来的菌，完全够蚂蚁王国生活之用。这样的“立体城市”完全是自我循环，但是多少也有点乌托邦。

冯仑：原来的想法是考虑单栋建筑，但其实根本解决在于城市整体发展的方向，要改变摊大饼的方式，要用城市革命的思维。北京的望京建了25年，现在17平方公里内建了700万平米的建筑，装了25万人；如果用立体城市的方法来做，在5－7年内，一平方公里内可以建造600万平米的建筑，装15万人。你想想能省多少地。我最近去地方政府推广立体城市的时候，听到两句评价，第一，你不是来圈地的，是来做好事的。确实，我不要地多，一点就行。第二，你是理想主义者，不是开发商。

我们现在看到若干种和政府合作的模式，整个投资量还是很大，大概500亿，财务模型非常复杂。城市规划思路和建设模式上发生一些变化，可能带来更大规模的节能。

王石：你自己掏腰包请建筑师来研究，能不能说服股东呢？

冯仑：我现在有点像传教士，反正见谁都说。当然希望行业领头的企业都能够有兴趣，然后大家来慢慢研究，其实现在技术上的问题全解决了。我在日本看到有个地区，1.2平方公里建了700万平米建筑，还要建200万平米，它实际上并不是那么拥挤，所以说已经有了建成的先例。当然，在中国做这些还需要城市的配合。

(南方周末)