天津 郑州 济南北方三城楼市都已入冬 青岛的春天还远吗？
天津的房子如此，其它城市的日子就好过吗？绝非如此。如果你是一个对楼市敏感的人，就会发现：目前，长江以北的楼市基本都在走"下坡路"。帝都是个例外，但其实也在横盘阴跌，房价动辄上千万，每年资金成本就几十万，不涨就等于赔钱。东三省基本都不用说了，也就沈阳、大连、长春能稍微好点，但也就是小范围的”自娱自乐“，调控后势必会下行。
而在经济基本面感觉还不错的郑州、济南怎样呢？这两个在上一轮房价牛市行情中，与合肥、厦门齐称的楼市”四小龙“，在2018年楼市调整以来经历了一轮下跌后，眼下正在开启第二轮下跌行情……
话不多说，看图说话，用数据说话——
天津，是四大直辖市之一，国家中心城市，北方最大港口城市，环渤海地区经济中心。2019年，天津GDP总量14104亿元，常住人口1562万。
这么多的名头，这么大的经济体量，这么多人口，为什么天津的楼市撑不住？
1、看经济增速。2016年之前，天津经济都跑赢全国，滨海新区令人瞩目。然而自从那一场惨烈的大爆炸之后，天津GDP经过挤水，就一蹶不振。经济2017年直接跳水，由之前高于全国增速，转为低于全国增速，2018年和2019年略有反弹，但仍跑输全国。如此，则利空楼市。
2、看人口增速。天津的常住人口增量从2011年的56.7万人下降到2016年的2.4万人。2017年居然出现人口减少！2018年5月天津推出“海河英才”计划以来，共引进人才近30万。然而，2019年天津的常住人口只增加了2.23万。
没有持续的人口注入是天津房价难以持续上涨的先决条件，而落户天津的人大多则是奔着天津的高考优势去的，还有一些是在天津落户，而在北京工作和生活。这些都是天津房价缺少支撑的主要原因。
3、大跌源于之前的大涨。2017年以来的房价超跌，原因之一是2015－2016年的房价超涨（如下图房价指数同比增速），上一轮天津上涨过猛闪了腰。真应了那句话，涨得快，跌得狠。
4、卖地过多，土地财政依赖度过高。天津2019年成交土地建筑面积比2017年高出446万平方米，供应建筑面积增长33%。
5、库存高企。从新房去化周期来看，2017年下半年以来，天津新房供求走弱，去化周期上升，甚至达20个月左右。
相比之下，天津二手房市场更惨。目前，贝壳二手房挂牌房源总量已近14万套。但近5个月，贝壳二手房月成交量在4000套上下。按此计算，需要35个月才能去化。这还是在锁死供应前提下，实际上贝壳仅8月新增挂牌房源就达3万套。
本轮调控以来，天津二手房价格经过三次环比连跌。
第一次：2017年5月-2017年11月，共7个月；
第二次：2018年9月-2018年12月，共4个月；
第三次：2019年7月至今，已连跌14个月！
近20年，在国内论发展的相对速度，郑州可以跟深圳比翼齐飞，以至于山东省政府代表团都跑去了人家“国际郑”学习先进经验。虽然青岛近两年来喊出了“南深圳、北青岛”的嘹亮口号，但还属于“青岛梦”阶段，2019年郑州更是凭着11589.7亿元的GDP，跃过青岛，抢走了”北方第三城“的桂冠。
相比出身好的深圳，郑州是真真正正从村子和县城的基础崛起，一个靠着全国的政策支持和力量支持，成为中国四大超级一线城市，一个背靠优越的地理交通和辛勤的劳动人民，走到了中国十大都市的门口。郑州——真的不容易！
然而，位置还未坐稳，今年上半年郑州GDP完成5459.6亿元，同比下降0.2%，降幅分别低于全国1.4个百分点，位列全国16，被长沙超越高出近200亿元。
与之而来，自从2016年大涨引发调控后，郑州房价连跌四年！今年叠加疫情，郑州的楼市行情直降到冰点。前几年最先降价的主要是郊区，主城区还是比较抗跌的。典型如经开、航空港、中牟西、高新等新区都在降价，跌20%左右，目前，靠近主城区也在降价，比如：滨河国际新城以前2万/平米，现在降到1.6万。
郑州的主要问题还是出在供大于求上！新房方面，今年由于疫情的影响，郑州的库存量一直在攀升，去化周期也在拉长，到7月份，郑州住宅去化周期约14个月。
二手房方面，8月底郑州二手房挂牌总量为10.4万套，7月份郑州二手房共成交7246套，按目前去化速度，去化周期大约超过18个月。
这两年，济南急了！
2018年，济南GDP才勉强超过烟台，堂堂省会城市终于排到全省第二的位置，何其艰难。
2019年，依靠兼并莱芜，济南GDP涨至9443.37亿元，才进一步赶上烟台，跟上青岛的步伐。
2020年，为了吸引人口流入，济南采取了最为简单粗暴的方式，基本实现“零”门槛落户。
近来，济南将“北跨”战略升级为“北起”，黄河流域战略布局也呼之欲出！政策的春风，吹在了济南的心坎，但是这股风并没有吹绿济南楼市的复苏！
9月14日，国家统计局公布最新数据：济南新房跌幅位列70城第一！同比去年8月份，济南新房下降了3.3%，二手房房价下降了2.9%。
此刻，济南的楼市像掉进了冰窖，凉的透透的。说是惨淡，一点也不过分！二手房房价持续阴跌近12个月，8月均价1.5w元/㎡，同比下滑17.15%，下跌势头仍未停止。
新房市场表现稍微好一些，但波动中回落趋势依旧明显，新开盘成交率持续走低，去库存压力持续攀升。
当前，北方三城，包括河北石家庄，其实都出现了楼市第二轮下跌行情！难怪有专家不禁大呼：北方城市如果再不认真反思，加快转型，都难逃“东北化”的宿命。
这不得不引起青岛的惊慌！应该说，青岛作为北方第三城，自2018年上合峰会以来，在经历了2年调整下行、价格普遍回落20%后，目前看大盘基本稳住了，但能撑多久？会否也掀起第二轮下跌行情？
国家统计局最新公布数据显示，2020年8月青岛新建商品住宅价格环比上涨了0.8%，同比上涨2.5%。结合近几月的数据情况不难看出，青岛新建商品住宅的价格一直在缓慢回升中。
与此同时，二手房价格“转正”。2020年8月青岛二手住宅销售价格环比由下跌0.2%转为环比上涨0.4%，开始出现了“触底反弹”趋势。回顾过去一年多，青岛二手住宅销售价格从2019年2月到2020年3月已连跌14个月。
那么，青岛能稳得住吗？上述北方三城都是库存供过于求使然。青岛怎样呢？据锐理数据发布，2020年上半年，青岛新建商品房存量持续上升，住宅存量共计14.96万套，1882万㎡，去化周期19个月。另外，9月份青岛将有77盘入市，推盘量再创新高。
因此，从库存压力和供需方面看，青岛形势并不乐观，真没必要“沾沾自喜”。外面大环境下跌如此惨淡，内部库存又如此高企，内忧外患之下，你觉得青岛能一枝独秀，凌寒独自开？小编觉得，能稳住目前就不错了！
另外，从库存分布区域来看，西海岸、城阳、胶州、即墨这几个近郊存量最多。但城阳有共有产权政策加持，去化周期最短，西海岸虽然库存多，但成交也多，供需两旺。反观即墨与胶州，去化周期已经达到36-37个月，远超出全市整体水平，去化压力陡增。从这一点看，在买房区域选择上已勿用多言，大家心里已都有数。
天津、郑州、济南都是北方城中经济基本面还算不错的城市，都是希望之星，然而在房价已经调整了2年多的情况下，再次出现第二轮价格下行的苗头，值得我们警醒。是受疫情的深度影响？是经济结构的脆弱？是人财物资源的外流？还是库存供求失衡？
这些因素应该说都有，在不同城市占比或多或少。除此之外，总结起来，你就会发现，这些北方城市都有一个共同特征——内陆城市。没有环境溢价因素，风景、气侯、自然环境等不具备吸引优势（天津滨海新区与主城区距离较远，基本为两个割裂的城市）。其次，属于区域性房地产市场，而不是全国性房地产市场。换句话说，一般仅能吸引本省区域到省城工作和生活的人来买房，而对全国性流动人员没有虹吸能力（天津被北京虹吸影响大）。
其实，从青岛房价能相对站稳脚跟，我们也能找到一丝答案：那就是一个城市的房价，除了经济、人口、供求等理性的市场因素外，还有一层感性的因素不可忽视，那就是人们对这个城市气侯、环境、宜居等生活质量的追求，代表着一种精神上的向往，这种追求从而最终回归到房子的居住属性上来。
就比如一个有钱人或有梦想的人，来青岛旅游一次，或许会花巨资在青岛下注买套面朝大海、春暖花开的房子，仅供暑假1个月来旅游度假，但他不会花一小部分钱在济南或郑州买套房，作为提高生活质量的一种资金安排。这就是城市与城市之间房子另外一层意义上的区别!因此，买房选择城市很重要！
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