对话房东 40万欧的葡萄牙山庄项目 被坑惨了
【英国】她去年贷款买的房，今年涨了，月供也“不用”还了
他们以海外房产持有者的身份，分享了一些投资经验。
今天，我们来对话一个比较特殊的葡萄牙房产项目持有者。
这篇文章，可能也会因为说“真”话，而让一些中介或项目方不开心，
但绝对是给关注海外投资的群体及时提了一个醒。
总结来说：
a、国内某知名三方财富管理公司旗下移民中介推销的葡萄牙房产项目涉及违约
b、中介公司将该项目包装成类固收理财产品，5%年租金收益且原价回购
c、在疫情前便严重拖欠租金收益，整一年收益，项目方决定6年后分期返还
2、
关于葡萄牙黄金签证项目我们之前写了很多，
我们的观点是这个项目实际性价比是比较高的。
对比西班牙，它没有严格的移民监。
对比希腊，它房价增长势头猛。
对比英国，它价格低廉。
葡萄牙的房产挂钩移民，
买满了50万欧（特定区域35万欧）葡萄牙的房产，就可以移民葡萄牙。
但今天这位房东购买的项目居然是40万欧的房产项目，
2015年，葡萄牙政府对黄金居留政策进行了补充，
若在特定区域 ( 每平方公里居民少于100 人或者人均 GDP 低于全国平均水平的 75%) 购买房产可享受 20% 优惠，即40万欧元即可移民。
有人就“独家”利用40万欧这个没人用的规则，包装了“某山庄项目”。
该项目位于葡萄牙南部阿尔维加省的拉格斯，符合地广人稀的40万欧标准。
公寓面积在98㎡-130㎡之间。
价格在42.6万欧~44.8万欧之间。
该项目在Porto de Mos沙滩附近，按照买房就买地段的原则来说，这个沙滩绝对是城市的核心景区。
但是当我搜索了该区域的公寓价格后却感到惊讶。
也就是说，国内中介卖的公寓比当地市场放出的项目价格至少高出了30~50%，
所以这就解释了，为什么我们看到明明一个地区的GDP和房价都在猛增，
而我们手里的资产却慢增值甚至不增值。
因为我们拿不到市场原有的价格，被项目方和中介联手加价。
这个问题后续影响更大，我们结尾再说。
3、
买贵了也就算了，毕竟市场经济，大家都是自愿买卖。
但是恶意拖欠租金收益，就是明显的项目方与中介联手侵犯房东的权益。
房东6月收到项目方通知，
受疫情影响，
2020年4月以后的租金仅按2%支付，差额部分预计在第六年补齐。
但房东反映，
拖欠房租问题早在去年10月就开始了，
当时正是夏季旅游旺季的尾声，且无疫情影响。
这里也给大家提了醒，靠谱的海外房产托管公司有多么重要。
这家中介公司甚至以葡萄牙人懒散为理由拖欠租金收益。
像英国房产就很难出现这样的情况，
因为开发商没有销售团队，销售必须由中介公司负责，
这样就催生出了几个百年历史的巨头中介公司，
服务客户非常有保障。
4、
葡萄牙的房价，在疫情前一直是以光速来增长的。
之前我们也写过一些投研数据，
不论是房价平均值还是房价指数，都是向上趋势。
而且在葡萄牙的房产并非主要面向中国市场，
即使是疫情期，葡萄牙房产也曾成为英国和法国投资客的避风港。
这类市场报道海外也有很多：
从我旅居欧洲6年时间的经验来说，拉格斯小镇确实是旅游胜地，
葡萄牙作为大航海时代早期唯一的强者，在拉格斯这样的大西洋港口留下了珍贵的历史痕迹。
但是，拉格斯这样的位置有点尴尬，
向上可以去里斯本波尔图，
向下可以去大加那利群岛，
向右可以去西班牙的塞维亚和马拉加。
拉格斯在游客心中连次要选择都排不上，
凭什么中介能把它的公寓当成年化5%的理财产品来卖呢？
这篇文章并非针对葡萄牙的房产移民项目，
针对的是中介与项目方联手层层扒皮的项目。
类似的情况，在希腊房产圈也比比皆是。
5、
最后想提醒大家的是几个点：
首先，能直接去中间化地对接项目方就一定对接项目方。
其次，国内三方财富管理公司的移民房产项目要留神，已经不止一个读者来投稿他们被“坑”的遭遇。
最后，所购房产的溢价一定不能比周边高太多。
像今天对话的房东，最大的危机不是租金收益，
而是6年后的回购协议有可能因为房子水分太多而成为一张空头支票。
希望这位房东维权顺利。
对话房东这个系列我还会继续写下去，
好的坏的，只要大家愿意说都可以通过微信联系我，
可能会得罪一些中介或项目方，
不为资本服务，
但求为大家传递海外投资最真实的声音。
本文首发自“海马小姐”公众号