温州楼市回暖在即？用库存数据说话——鹿城篇
数据来源：温州房管 采样截止日期2019.3.13/21世纪不动产温州区域研究中心制图
从上图我们可以得知，最近这3年来温州楼市变化明显。
2017年，市区库存紧缺，拆迁火热，上市楼盘基本销售一空，截止2019年3月13日，市区一手房（住宅）库存293套。主要库存来自于鹿城西片的 秀峰里（阳光100阿尔勒），剩下的几十套则零散分布于其他行政区内数个楼盘。
2018年，市区行情画风突转，全年除瓯海区内的 湖山玖里，山澜苑，融悦东方，以及龙湾区内的 观澜苑共四个项目/批次房源开盘销售一空外（库存为零），其他近80多个开盘项目/批次楼盘均有不同数量的库存，多个楼盘库存量更是高达70%以上。
据统计：2018全年市区库存总量高达7856套。库存最高的龙湾3134套，紧随其后的是鹿城2381套，其次为经济技术开发区1259套，库存最低的则为瓯海1082套。
可以这么说：与2017年的火热行情相比，2018年楼市骤冷行情让开发商猝不及防，甚至部分“专家”都直呼看不懂。以至于2018下半年以来温州楼市成交惨淡，少有热销红盘。各个楼盘走量依托联动促销，个别楼盘除提高营销奖励以外，甚至有以打骨折（最低九折）来换成交。
2019年，目前市区鹿城和龙湾合计开盘5个项目/批次，总批准预售1566套，截止3月13日，累计库存984套。
受因城施策，分类指导调控方针以及开年央行降准等影响，国内部分城市成交率先回暖。
温州楼市于元宵节后成交也逐渐发力，目前市区包括今年新开的几个项目/批次以及去年的几个热点楼盘成交均呈小幅上升态势。
那么温州楼市能否全面回暖，能否持续回暖，会否走出一波大行情呢？
库存数据将告诉您温州楼市当前真相 与后市走向！
鹿城区2017年-2019年
一手（住宅）库存数据
数据来源：温州房管，采样截止日期2019.3.19/21世纪不动产温州区域研究中心制图。
鹿城，作为温州的中心城区，是温州市的政治、经济、文化中心。其一直以来都是市民投资、置业、落户首选行政区域。
本期，我们重点来看一下 鹿城区 范围内2017-2019年期间上市项目/批次房源实际库存情况（截止2019年3月13日，鹿城区一手住宅库存套数3219套，库存率26.37%），以帮助大家了解 鹿城 楼市真相。
鹿岛润园（推广名：鹿岛万象天地）
01
简介
开发单位：温州润杰房地产开发有限公司开发（华润）
项目位置：七都街道七都片区北单元03-B-46、03-B-41、03-B-42、03-B-45、03-B-52、03-B-53、03-B-54地块
总建筑面积：370773.56㎡ ，地上部分总计276234.98㎡，住宅面积：240729.9㎡，商业：26675.38㎡
项目容积率：2.2；绿地率：30%
交付日期：预计于2021年7月份竣工，具体以实际为准
项目标签：华润品牌，岛居生活，大盘，自带商业，江景，中高端热销红盘，代建幼儿园
秀峰里（推广名：阳光100阿尔勒）
02
简介
开发单位：温州世和生态城开发有限公司开发（阳光100）
项目位置：仰义街道林里单元（0577-WZ-YS-08)A-02，A-03地块
总建筑面积：519926.62㎡；地上建筑面积339800.64㎡，商业9632.38㎡
项目容积率：2.5；绿地率：30%
交付日期：预计分别于2020年11月，2021年6月竣工及交付使用
项目标签：阳光100，超级大盘，负氧离子高地，市区首个山坡地开发利用示范区及都市山林生活社区
君临府（推广名：鹿城金茂府）
03
简介
开发单位：温州浙同置业有限公司（中国金茂）
项目位置：南汇街道市城市中心A-28地块项目
总建筑面积：86390.83㎡，其中地上62042.55㎡，住宅60941.91㎡
项目容积率：3.0 ；绿地率：30%
交付日期：预计于2022年4月前竣工验收
项目标签：全球第39座金茂府，12大科技系统，不可复制地段，高端热销红盘
鹿萃苑（推广名：华鸿万象府）
04
简介
开发单位：温州京都城房地产开发有限公司（华润 合作）
项目位置：松台街道水心单元原菜篮子地段1-1地块
总建筑面积：138210.04㎡，地上部分总计106533.09㎡，住宅面积：101059.71㎡
项目容积率：2.73，绿地率：30%
交付日期：预计于2021年7月份竣工，具体以实际为准
项目标签：华润品牌，老城区核心地段，百米会昌湖景观
瓯宸府（推广名：远洋鹿城公馆）
05
简介
开发单位：温州荣悦置业有限公司（中国远洋）
项目位置：滨江街道滨江商务区CBD片区13-03地块
总建筑面积：58517.20㎡，地上部分38733.42㎡，其中住宅36690.63㎡，商业1141.81㎡
项目容积率：3.68；绿地率：35%
交付日期：预计于2019年8月竣工，具体以实际为准
项目标签：远洋品牌，占据CBD商务区核心位置，市区难得的现房销售项目
翡丽湾（推广名：德信蓝光翡丽湾）
06
简介
开发单位：温州德信泓宸置业有限公司（德信）
项目位置：七都街道七都南单元04-C-14、04-C-15、04-C-17、04-C-18地块
总建筑面积：总建筑面积131374.82㎡，地上部分137047.8㎡，商品房110329.68㎡，保障性住房10603.66㎡，商业2261.12㎡
项目容积率：≤2.2；绿地率：≥30%
交付日期：预计于2020年10月竣工，具体以实际为准
项目标签：德信蓝光双品牌 岛居生活，金融科技文化中心，商业配套，代建幼儿园，办公楼
峯汇里（推广名：学院十一峯）
07
简介
开发单位：温州诚裕置业有限公司（新希望 金地）
项目位置：滨江街道滨江商务区桃花岛片区T01-06B地块
总建筑面积：270267.86㎡，地上部分205254.08㎡，其中住宅195401.54㎡，商业1205.49平方米
项目容积率：≤3.13；绿地率：≥35%
交付日期：预计于2021年9月交付
项目标签：新希望金地双品牌，CBD商务区核心地段，大盘，代建幼儿园
翡臻园（推广名：万科翡翠天地）
08
简介
开发单位：温州万茂置业有限公司（万科）
项目位置：南汇街道中央绿轴区F-02a地块
总建筑面积：31847.63㎡，地上部分面积23452.82㎡，住宅：17120.64㎡；商业：6131.13㎡
项目容积率：≤2.2；绿地率：≥30％
交付日期：预计于2020年12月31号竣工
项目标签：万科品牌，中央绿轴核心地段，印象城商业配套加持
凯泽锦苑（推广名：大发都汇道1号）
09
简介
开发单位：温州市凯泽置业有限公司（大发）
项目位置：南汇街道城市中央绿轴G-24a地块工程
总建筑面积：70910.53㎡，地上建筑面积为49953.09㎡，住宅43279.14㎡，商业5066.73㎡
项目容积率：≤3.0，绿地率：≥30%
交付日期：于2020年12月31日竣工交付使用
项目标签：近年地王项目，绿轴公园近在咫尺，优质教育资源配套
铂润名园（推广名：恒达铂金湾）
10
简介
开发单位：温州市华亿房地产开发有限公司（恒达）
项目位置：南汇街道中心区单元D-7地块
总建筑面积：172446.74㎡，地上合计：127154.66㎡，可售住宅31821.88㎡
项目容积率：3.53；绿地率：≥30%
交付日期：预计于于2020年12月份竣工交付使用
项目标签：安置带商品项目，闹中取静，河景资源，周边教育资源配套
玉麓苑（推广名：新希望天麓）
11
简介
开发单位：温州新裕置业有限公司（新希望）
项目位置：滨江街道滨江商务区桃花岛片区T04-16至T04-18地块
总建筑面积：288450.65㎡，其中地上204124.16㎡㎡，住宅181643.21㎡，商业15003.67㎡
项目总容积率：2.5，绿地率：29.10%
交付日期：预计于于2020年10月30日竣工交付使用
项目标签：湾区大盘，商业配套，江景，教育资源配套，代建幼儿园
日高家园（推广名：新鸿·国悦府）
12
简介
开发单位：温州市新鸿名优房地产开发有限公司（华鸿）
项目位置：绣山街道巨一村、横渎村三产安置地块
总建筑面积：地上面积总计15798.24.48㎡，住宅：15678.17㎡
项目容积率：1.735；绿地率：42.1%
交付日期：预计于于2018年12月1日交付使用
项目标签：华鸿品牌，超高绿化率，总价千万级，近享优质教育资源
九宸园（推广名：滨江万象天地）
13
简介
开发单位：温州润祥房地产开发有限公司（华润）
项目位置：滨江街道滨江商务区CBD片区13-01、13-02、13-05、13-06、13-07地块
总建筑面积：121199.92㎡，分别是住宅面积：113627.81㎡，商业面积：5319.05㎡
项目容积率：2.47；绿地率：35%
交付日期：预计于2020年6月竣工验收并交付使用
项目标签：华润品牌，CBD商务区大型住宅区，商业配套，高端热销红盘
注意：
以上项目图片与预售数据均来自温州房管，可能存在部分项目备案数据延后
数据采集：2017-2019年期间开盘，库存5%以上项目/批次
采样时间：2019.3.13，数据仅供参考
鹿城各片区板块项目点评
鹿城东片
七都板块
华润鹿岛润园位于七都北单元，目前七都相对鹿城其他热点版块还是有一定的市场潜力。该项目于2019年1月26日首开告捷，3月8日二期加推，成交也是不错。目前合计库存率30%左右。该项目体量有近2000套，单靠目前中小户型去化较快以及市场传言利好（据传七都北单元有优质中学会落实下来，实际上温州目前在运营的名校分校除原来的实验中学南浦分校（现南浦实验中学）综合实力较好受家长热捧以外，其他各名校分校效应并不是明显）还不足以撬动整个大盘一路走俏，后期还是要不断调整销售策略方能达成整盘销售目标。
德信蓝光翡丽湾则属于七都南单元，由德信蓝光联合开发。德信项目在温交付口碑一直不错，也是德信在七都的第二个项目。奇怪的是项目除一期成交较好以外，二期、三期库存平均在50%以上（三期更是高达64%左右，目前排名鹿城库存单一项目/批次第一高），前期走量全靠大力促销联动，估计接下来还得继续方能抗衡竞品。
鹿城东片
滨江商务区/桃花岛板块
该板块被称为温州的陆家嘴，却是当前鹿城在售项目库存高企的板块之一。目前在此板块库存排名第一第二的当属 新希望开发的 天麓和 新希望/金地联合开发的 峯汇里，两个项目同为新希望和合作伙伴开发，目前库存率分别是54.81%，49.01%。
峯汇里开盘伊始走的就是联动促销路线，有陆陆续续的成交。天麓则历经几次调整后出来个官方公开承诺“不降价”，目前去化压力很大，后期如何提高成交量十分考验销售团队的智慧。
其次库存高企项目为 远洋开发的瓯宸府，目前库存率44%左右，该项目低价开盘，144方以下房源去化不错，据说全靠内部消化，是市场上少有的不走联动促销的楼盘之一。
最后该板块库存最少的为华润开发的 九宸园，该项目2017年9月上市，目前仅剩尾房49套，库存率10%左右。
鹿城东片
上陡门板块
鹿城东片上陡门板块的 日高家园当前库存率27%左右，这个千万级别豪宅项目仅有55套，是华鸿房开于2017年高价竞拍而得的原该片区烂尾地王，经过一番改造后后前期曾经出现滞销、后期通过联动促销取得了不错的效果，目前还剩15套。
鹿城西片
仰双板块
仰义 秀峰里二期、三期整体库存率虽然只有45%左右，但整个项目当前库存以1327套排名鹿城第一。受业主维权以及今年另一竞品上市竞争，后期销售困难不少。
鹿城市中片
水心板块
鹿萃苑这是一个位于旧城区核心板块的中高端项目，也是市民传统印象中的西向板块项目。目前销售不温不火，库存率高达54.91%，排名鹿城库存单一项目/批次第二。项目一期开盘去化主要集中在4、5幢价优房源，6幢，特别是8幢楼王去化缓慢。
小结
面对近期市场躁动，C21温州研究中心负责人表示：通过库存数据我们可以看到，当前鹿城区各板块已上市一手房（住宅）项目销售压力仍然不小。特别是西片的秀峰里，东片的天麓，以及体量剩余1500多套的大盘鹿岛润园，还有同走高端路线的峯汇里，凯泽锦园，君临府，瓯宸府等本地区楼盘竞争激励，周边区域楼盘也是贴身肉搏状态。
因此现阶段个别开发商暂停联动促销，收回部分优惠力度等行为并非明智之举，建议应在成交小幅回暖之时继续加大力度抢占市场，更要赶在后方大量已开盘项目二期、三期房源上市之前，以及更多竞品新项目上市之前紧抓机遇，一鼓作气，继续做好联动促销，以价换量，方能突出重围，达成目标。
当然，众位看官在读过本篇信息后，希望可以理性的面对市场躁动，选择最合适自己的项目上车或者等待更好的时机，更好的项目上车也不迟！
End
项目库存数据与鸟瞰图简介来源：温州房管
撰稿与制图：C21温州研究中心
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