一天半成交3套千万老破小 “后浪”们还够得上学区房的门槛吗？

纵使是在楼市观望情绪严重的2019年，北京各大城区纷纷降价，只有西城区屹立不倒，以高达12万/㎡的房价傲视群雄。在过去几年间，西城区的学区房一直被视为最保值的房产，普遍均价超过10万元。

最近网上都在热炒学区房可能要降温的消息？但事实告诉你，并非如此。

五一假期，北京二手房市场迎来了一波“狂欢”，在短短36个小时内，丰汇园便有3套千万级的老破小学区房成交，最高单价甚至超过了25万元/㎡。说到这里不得不佩服虎爸虎妈们的战斗力，疫情憋了这么久，好不容易盼到个小长假，人家不出门，不放纵，出手就是几百万上千万，只为给孩子奔个好学区，不让孩子输在起跑线上。

这是什么精神？

北京楼市的购房热潮，跟最近疯传的“多校划片”不无关系。5月5日，《北京日报》也佐证了这个消息，称北京地区适龄儿童将从5月6日起开始采集小学入学信息，其中“六年一学位”“多校划片”等相应措施也陆续出台。

换句话说，就是以后房子不能指定学校了，多校划片锁学位。看上去好像学区房要全面降温了。难道是虎爸虎妈们误判形势买错了吗？

01 最后狂欢，学区房的“末路”

学区房，一直是个非常特殊的概念，尤其是北京的学区房。

毕竟教育资源就那么多，即使是在高度集中的北京地区，学区房也被划分成“西城、东城和海淀学区”跟“非西城、东城和海淀学区”，其间的差距虽不能以马里亚拉海沟计算，却也是一条难以逾越的鸿沟。

其中，西城区的学区房更是个“不败的神话”，纵使是在楼市观望情绪严重的2019年，北京各大城区纷纷降价，只有西城区屹立不倒，以高达12万/㎡的房价傲视群雄。在过去几年间，西城区的学区房一直被视为最保值的房产，普遍均价超过10万元。

而在2006年，西城区的学区房价还只有8000-10000元。

站长特地给大家找来了2006年北京市的人口情况，数据显示2006年北京地区的新生儿为129397人，本地户籍新生儿为63498人，而当年北京市的小学一年级招生人数为73138人。北京地区小学的“户籍招生限制”在2007年放开，2007年招生人数达到109203人，而2007年的新生儿人口在161000人，其中本地户籍新生儿为77700人。

到了2016年，随着二胎政策的放开，当年北京新生儿的数量大增，达到了280000人，其中本地户籍173000人，外地户籍107000人。然而同年的小学招生人数却并没有随着二胎政策的落地进一步放开，2016年的小学招生人数为145876人。

折算下来，十年（2017年-2016年）的招生人数，只增加了36673人。换句话说，北京的学位有限，即使孩子出生在北京，也不意味着他就能在北京上学，尤其是新生儿人口大增的2016年、2017年。

而按照现在小孩的入学年龄来看，这批孩子上学的年龄，也不远了。

所以，这几年北京的学区房愈演愈烈，西城、东城和海淀的学区房总是供不应求，不管房子再破再老，基本也都能找到心甘情愿的接盘侠。很多家长买了“定点小学”的学区房，等到自家孩子念完小学，再转手找个接盘侠，没准还能赚点儿钱。

再加上过去北京各城区限定的学位时间也不一致，有些地方是“三年一学位”，有些地方是“五年一学位”，甚至有些不限制时间，所以私下里买卖学位都是小意思了，有些家庭落完户后，可能转手就把房子卖了。

所以“锁六年学位”这个大招一出来，很多拥有学区房的家庭都傻眼了，尤其是那种拥有多套学区房的家庭。这几天挂牌“甩卖”优质学区房的真不在少数，不少业主也都选择了降价，北京学区房“降温”也是真的降了。

我们可以用其他一线城市的情况来倒推一下，被用掉了学位的学区房，降价的幅度可能不会小，毕竟孩子也不是一天念完小学的。其次，北京这些占据优秀学位的“老破小”那不是一般的老破小，有些楼龄都是60年以上了，三四十年楼龄的房子比比皆是，这也意味着购房者很难在银行里边贷到款。

咱们按照“六年一学位”来推算，一套老破小的转手次数将被大大减少，也的确算是变向给学区房降温了。北京学区房上次出现如此局面，还是在2016年，那段时间北京发布了新的落户政策，倘若父母无住房，为单位集体户口，需出具单位同意入户证明。

而这一批孩子，只能根据集体户口所在地和学位情况，在全区范围内随机派位入学，就近原则——这可以说是动摇到了学区房的“半壁江山”。2016年，西城区的新生儿占北京新增人口的1/10，而到了2017年，就“锐减”成了1/20。

其间利害，自然是可想而知。

而此番北京楼市再次捉刀朝向学区房，无疑会迎来一波更大的“地震”。

02 多校划片，教育资源有限

真正让西城学区房“伤筋动骨”的，是多校划片。西城区将在7月31日之后跟上北京其他城区的步伐，加入到共享校区的阵容中。

所谓多校划片，就是把多个（一般三到四个）小学整合成一个学区，学区房指定的小学也从单个变成多个，入学充满了“随机性”。也正是因为这份随机性，让刚刚过去的五一节变成了西城区学区房的“狂欢节”。

不少家长都赶在7月31日的政策落实之前给孩子落户西城，不让孩子落后于人。据媒体报道，在5月4日至5日中午这36个小时內，（西城区）丰汇园小区已经成交了三套千万级的老破小学区房，最高单价超过25万/㎡。

而在小长假这几天，宏庙小学的学区房成交量在8套-10套/天。

家长的一片拳拳爱子之心，简直令旁观者动容，也让无数房产中介看到了希望，觉得可以重塑2017年的“学区房奇迹”。一位来自通州区的家长花1200万元在丰汇园买了个39㎡的地下室，折算下来30.77万/㎡。

“火热”是真火热，毕竟2014年北京市的新生儿数量（2020年入学）达到25万人，略次于放开二胎政策后的2016年、2017年，在20年中排到第3位。就冲新生儿的数量，这几年对学区房的需求就不会少。

北京市小学的学位，在短时间内很难大增，孩子想要入学就只能看家长们的本事了。

毕竟学区房能够提供的“学区”，也就是一个小学的入学名额，为了这个名额争破脑袋的家长有，但是处于观望状态的家长也有。诸葛找房数据研究中心王小嫱表示，“（多校划分）这个政策，肯定刺激了购房者更加迅速的入市，五六月西城区的学区房交易量或将达到一个小高峰。”

而在7月过后，处于观望的家长们可能就要占据上风了，而西城区的学区房在短暂的“狂欢”之后，或将面临降温的风险。

说到底，还是看后续的政策走向，才能决定学区房价的走势。但无论从哪个角度来说，学区房的属性都摆在了那里，“多校划片锁学位”——直接降低了学区房的流动性，部分学区房的上涨空间乏力，再受到老破小的拖累，可能会导致教育资源的转移。

而像某些受采访家长所说的，“白念个重点小学，六年后再赚个几百万”的情况，以后可能也很难再见到了。毕竟就现在的趋势来看，学区房的限制实在太多，老破小的学区房很难突破重围，再度成为“王者”。

这并不意味着学区房的房价就会大降，毕竟在广大家长那里，学区永远是刚需。一般来说，优质的教育资源往往是扎堆的，哪怕划片的校区中有一个“名校”，也会让很多家长去赌那1/3或1/4的概率，从而带动房价。这基本是个无解的话题，对于学区房的追捧是世界范围内的，各国都有学区房的概念。

说白了还是教育资源的问题，只要教育资源不能“平衡”，那么学区房的概念就不会消失。

而现实证明，教育资源其实是很难得到平衡的，北京市区内都有如此大的差距，更不要说那些教育不发达的地区了。前几天，上海市民办华二初级中学在官方公号上推送了一篇名为《到华二初中读书，你真的想好了吗？》的长文，全文充斥着“没钱就别来华二”“来之前先掂量自己”的论调，自然也是引起了网友的口诛笔伐。很快，华二中学就为自己的不当言论道歉了。

华二初中之所以跳出来，究其原因，是上海市最近出台了《关于2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，里边提到“上海民办需全部摇号”。动到了蛋糕，自然也是引起学校的强烈反响。

毕竟上海市的顶级初中，基本都是民办学校的天下，而他们周边的学区房也是水涨船高，不少家长从孩子念幼儿园开始就相看中意的学区了，幼升小，小升初，初升高，讲究的是“传承有序”。

砸得了重金，才能教得好孩子。

03 结语

中国的人口出生数量正在进一步回落，2019年我国全年出生人口为1465万人，人口出生率为10.48‰，创下70年来的最低值。同时，2019年的出生人口中，二胎占比为57%，而2018年的二胎占比为50%，2017年为51%。

可以看到，二胎需求正在全面释放，但是并未挽回我国的人口出生情况，新生儿数量持续减少。随着老龄化的进一步加重，我国在2020年以后的出生率可能还会进一步下降，有专家预测2030年新增人口可能低于1100万。

然而对于教育资源的需求，却并未随着新生儿的减少而降低。

由于种种资源的倾斜，未来人口向中心城市转移已经是板上钉钉的事。而根据国家统计局所发布的数据，在2019年末，我国的城镇化率达到60.60%，户籍城镇化率为44.38%。要是放开北京、上海的落户限制，这两地可能还要再度迎来一波“人口爆炸”，对教育资源的需求只会更甚。

然而，无论是北京的学区房狂热，还是上海华二发布的长文，都在向大众宣告，它们还没准备好。

压力越来越大，门槛越来越高，“后浪”还能浪得起来么？