共话资产并购攻守道：资金端和项目端匹配用运营带动投资

5月30日，2019城市更新资管高峰论坛于北京朝阳悠唐皇冠假日酒店举行，50+国内外一线资管机构强强对话，共论城市更新的资管之道，网络媒体主办方乐居财经全程直播。点击》》

在主题为“资产并购攻守道—投什么？”的对话环节中，嘉宾各抒己见。

华夏久盈资产管理有限责任公司副总经理吕婧表示，险资怎么投地产板块？对于商业地产投资分出策略，策略分清楚以后，投资收益和风险出来。会分成核心型策略、增值型策略和机会性策略。险资是以核心型策略为主，再辅以做一些增值型策略，即城市更新或资产提升改造升级这一类策略，辅以这样的投资是险资主要的投资方向。以什么样的投资形式来投？核心型策略，一般是做直投，直接去买一个资产，写字楼、商业、物流等业态都有涉及。增值型策略，这一类承受运营和改造风险，一般投一个非常头部的增值型策略的私募资金，如高和等比较有经验的本土私募基金，或跟一些非常有经验的投资人一起做跟投的方式进行配置和投资。

东方藏山资产管理董事总经理梁欣华表示，首先要用运营来带动投资。肯定要建立自己的资管能力，一重是在项目层面的主动资产管理，研究怎么能够把效益提升上去；在集团层面上会有一重风控，前面在充，后面有风控来看保证提升的计划是否冒险。同时在市场上找专业合作伙伴。其次在资金端，各种类型资金、各种类型的钱怎么能够匹配起来，进入到物业上面去。在做结构性和长短期匹配上，通过这两点给投资人提供服务。

嘉丰达资产管理有限公司董事长汪浩表示，在房地产方面，我们倾向于选择做长期的投资，收益相对稳定，看哪一个投资中国市场容量相对大；周期足够长、成长性足够好；政府支持，这个赛道不是红海，是蓝海，竞争没有那么激烈；今天是否一个好的时点。我们认为是科技园区。科技园区领域对招商、对运营是有一定门槛的。所以在这个领域里看到现在还是一个相对比较健康的蓝海市场。横向比较来看，科技园资产价格没有被热炒。我们会去选择这个领域做一个十年的布局、投资，这个领域还足够宽。

华润置地华东大区写字楼管理部部门负责人田际枫表示，华润在整个资产管理系统方面形成自己套路和打发，对产品而言，有产品定义的能力，围绕客户需求，帮助他们打造一些生态，会定义一些商业空间、配套空间。在场景方面，通过运营价值去做提升。我们自己有一个OfficeEasy的服务体系，从线上到线下，包括线上整体后端信息化的开发，跟IBM一起开发资产管理系统，有内部保密原则需要自己去开发，靠这些技术的底层完整地来构建。这也是一直在构建自身资产管理能力方面比较核心的实践，希望把写字楼的业态跟商业，跟万象城这种品牌一样打造成拳头型产品。

朗诗绿色地产青衫资本董事总经理徐伟力表示，做城市更新项目第一，资金端和项目端匹配问题，还是要长钱长投、短钱短投，要匹配。第二，投什么业态，怎么投的问题？除了好的投资眼光以外，还是要看看自己能给这个物业带来什么，你的价值是什么，能为这个建筑或这个城市给新赋能带来一些什么。第三，实操经验。城市更新看上去挺美好，其实过程中有不少挫折，大家看上去很美的一个业态，里面其实有很多在投资时需要大家能够关注的地方。