冯仑：未来的房地产企业要“各说各话”

凤凰网房产讯 7月26日，以“破而立·喻新生”为主题的 2019 奇点（中国）绿色商业生态价值论坛在北京举办。

论坛由凤凰网奇点商业主办，凤凰网、凤凰网房产联合主办。中国房地产协会商业文化旅游地产委员会、中国商业消防与安全协会、中国中小企业协会、中国饭店协会、中国房地产数据研究院、北京孕婴童用品行业协会、水木厚物、BRE英国建筑研究院协办。

优博集团董事长&凤凰网房产CEO单大伟、御风集团董事长&万通集团创始人冯仑、爱琴海集团执行总裁王强、福晟集团董事兼商业集团总裁吴洋、依文集团董事长夏华等重量级嘉宾出席论坛。现场将独家发布《中国商业地产绿色竞争力白皮书》，并成立“奇点（中国）绿色商业联盟”。

御风集团董事长&万通集团创始人冯仑以《“未来商业发展三部曲”》为主题进行精彩演讲。

对于企业转型方面，冯仑指出：

微转型就是做住宅，在细分领域，在产业化的小公司。

小转型就是转型不转行。

大转型就是转型也转行。

大家都是小转型，在这个行业里，你想不是一天两天，你把原来的模式转到租售并举，有一部分卖，有一部分出租，在业务线里面有一条线是出租的，有一条线是卖的，这是租售并举，一个楼里卖一块租一块，是以售养租，cover掉成本，这样效果还是不错的，慢慢过渡。过渡到最后，像今天的新鸿基、香港置地基本上是资产、管理、运营为核心，大型地产公司。

开发时代我们按销售额算，所以销售额牛逼就是真牛逼。后开发时代我们以租金回报率来算，租金牛逼叫真牛逼，跟销售额没关。比如说国贸三期，30年做了100万平米，都是租金，六七十亿租金，有这100万平米值1500亿—2000亿。如果我们开发卖4000亿，公司市值差不多也就2000亿。所以进入后开发时代以后，我们成长模式改变了，我们开始经历租售并举的时代，以售养租的时代，15年以后我们开始真正进入像国贸三期、香港置地、新鸿基这样的成熟的时期，真正的以商业资产来运营管理的时代。

所以在这个过程中，在未来的10年、15年、20年里，有两类企业活得会很好。一类企业就是我们讲的，开始适时转化以售养租的企业。另外一类是在细分领域里认真运营的企业，在一个很细分领域里运营得非常好，我们投资的一家公司，专门运营地下空间，在这么细分的领域里运营得非常好。在这个领域里，它的回报率就会比别人高，在细分领域。

比如说细分领域里你运营八宝山告别厅，2小时收一千块钱，年终无休，每天都有输出，一天10个人的话，一年700万租金，大家哭好，悲伤就行了，这就是在细分领域。

还有个公司专门为餐饮行业里的细分领域运营，这些都会活得很好，也就是说他们在后开发时代找到了自己的竞争优势，就是我不能运营这么大的空间，我就运营一个细分空间，我在这个细分空间里把它运营得非常好，我可以赚钱，而且谁都求我。像万象城这些是运营大型购物空间的，但有的就运营小空间，特别窄的小空间能运营得很好。

还有一家公司专门运营灰色空间，因为大家知道成本特别低，租金特别低，把灰空间利用好创造价值，这是我们未来活的好的一些公司。

总之，我们进入到了新的奇点，后开发时代来临以后我们面临更多的是商业变化，我们要了解这个变化是非常深刻的也是非常全面的，而且非常持续的变化。我相信再过三五年，大家又会看到地产商又开始说话了，但是他们是自说自话，各说各话。有的人说住宅，有的人说商业，有的人说物业，有的人说物流，有的人说健康，有的人说教育，这个时候我觉得就进入到了真正的成熟的商用不动产的运营和开发结合的阶段，也就进入到了成熟的、理想的商业发展的时代，我们未来伴随着房地产行业的始终成长，将会是这样一个令人欣慰，令人鼓舞，令人感到充满希望的时代。