这座城市房价连跌4年 单方降幅5000元！专家几句话 点醒买房人
也来说说天津房价这档子事。
来龙去脉有些朋友可能已经了解，有些还不甚清楚，这里再简单描述下。天津目前均价2.5万不到，17年时均价3万，相比较之下，4年不到的时间里，房价下跌了5000元一平。就这事，还上了热搜。
如果是别的城市房价下跌了，可能还不会有这么大的动静。
说起天津，荣誉等身。京津冀都市圈仅次于首都的2号城市，自身人口超1200万，去年GDP1.4万亿，经济总量曾长期占据全国前十，教育医疗资源全国闻名，还是历史文化、工业底蕴浓郁的城市
要都市圈有都市圈，要人口有人口，要GDP有GDP，要底蕴有底蕴，连深圳都欠缺的教育医疗，天津都十分富裕。然而，房价居然下跌了??还是狠跌那种。
这也是为何上了热搜的原因，似乎非常非常不应该才对。
然而事实真的如此。
那么，为什么强如天津这种级别的城市，房价都会下跌？搞懂了原因后，你就懂该如何买房了。专家“拆解”天津房价下跌缘由，以飨各位买房人、待买房人，建议留存。
都市圈中心城市与周边城市的“依存”关系
京津冀作为国内四大都市圈之一，北方主要都市圈所在，是北方地区经济文化发展的中心。按理说，天津房价不该是如此的表现。
这里就要说到都市圈中心城市与周边城市的“依存”关系了。一个都市圈往往由1个核心大城市+2-3个大城市+若干中小城市组成。
比如长三角是上海+南京、杭州、苏州、宁波+合肥、无锡及其他城市，珠三角是深圳、广州+东莞、佛山、珠海+惠州、中山及其他城市。京津冀是北京+天津、石家庄+唐山、保定、廊坊及其他城市。
这其中，核心大城市作为中心城市，与周边城市的“依附”关系是不尽相同的。上海作为长三角中心城市，人口设定为2500万上限，而目前已经2400多万，网上还有一说实时人口已经超过5000万。总而言之，上海的人口已经几乎“满员”了。
这些人口是哪来的？过去几十年里，上海从周边城市、全国范围内“吸引”过去的。但到了现在，上海人口接近饱和了，不再需要大量吸引人口进去了，开始向外“吐出”人口，连着人口还“吐出”了部分制造业、工业等等。
这些“吐出”的人口和产业，被比如苏州、昆山、南通、无锡等承接，于是周边城市因为“人口、产业”这两个房价要素的增长，实现了房价的增长。
看明白了吗？过去上海“虹吸”周边城市，现在开始“反哺”周边城市，并按照中心城市、大城市、中等城市、小城市的辐射路径，逐步在实现长三角区域的共同繁荣。
珠三角的情况略有不同。看看深圳、广州的落户政策，再对比下上海的落户政策，可以明显发现，深圳、广州依然是“要人”的，想要吸引人口过去的。
所以，深圳、广州对周边城市还处于“虹吸”阶段，有啥人口、高端产业等等，通通先满足中心城市。于是，在房价表现上我们也看到了，深圳、广州房价开始增长时，周边才跟着涨一些，这叫“跟涨”。而当深圳、广州被调控时，周边房价反而涨得更猛，因为资金被迫溢出了，这叫“承接”。
当然，毕竟有沿海优势，毕竟有东莞、佛山、珠海等一众已经崛起的城市，整个珠三角已经无限接近长三角的发展，未来发展潜力也至少并驾齐驱。
京津冀则更加不同。首都首先是中心城市，其次北京面积实在是太大了，它对于人口、产业的承载能力远大于上海、深圳。它对周边城市目前还处于虹吸为主、辐射较小的阶段，也就是说天津、河北的各类人才都会优先考虑在京发展。这就导致了，人口是外流的、承接地产业也是低能低效的，对于房价而言缺了这两个要素的承载，下跌也是情理之中。
人口、产业决定市场需求，市场需求决定房价
天津是一座老龄化程度偏高的城市，原因有些无奈。作为以前的工业大市、制造业强市，天津曾拥有很多劳动力人口。但随着时间流逝，大量的工人已到了老龄化的年纪。加上缺乏富有竞争力的产业比如金融、互联网、高新技术等，年轻人比例逐步走低，于是老龄化问题愈发凸显。
我们常说房价短期靠政策金融，中期看产业，长期看人口，这句话实际对应的是商品的“供需关系”。换个通俗易懂的说法，供不应求则房价上涨，供过于求则房价下跌，天津目前就是后一种局面。
先来看“供应端”。天津土地出让面积一直是领跑全国的，仅次于重庆，这必然引起市场供应端巨大，库存巨大，并在持续供应下，库存还不断增加。
再来看“需求端”。三个因素左右市场需求，分别是调控力度、人口数量、货币因素。
首先由于挨着首都太近的关系，天津历来是执行楼市从严调控的城市，限购、限贷等政策从没有放松过。
人口数量第一大段就分析过，再结合数据来看的话，天津过去一年只新增了2万多人口，这还是在“海河人才计划”下获得的增量突破。因此，人口增量是不足的。
货币因素，其实货币是跟着产业、跟着人走的，产业与人在哪，货币就流向哪。
好了，三个因素挨个分析后，结果非常清晰了。整体市场处于供过于求，且需求长期偏弱下，房价实在欠缺上涨的理由。
从这个实战的“拆解”案例来看，怎么分析一座城市与房子能不能买，学会了吗？当然，需要补充一句，楼市分化不仅体现在城市上，区域分化、楼盘分化也会同时出现。因此，“供需关系”是有区域化特征、楼盘化特征的，比如天津核心板块的房价目前还是比较坚挺的，学以致用吧。
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