房地产税是为了降房价？别逗了！

导读：房地产税是为了降房价？别逗了，这是政府新的财政资金来源罢了！

2017年12月18日至20日，中央经济工作会议在北京召开，会议提出“加快建立多主体供应，多渠道保障，租购并举的住房制度，要发展住房租赁市场，特别是长期租赁，保护租赁相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，完善促进房地产市场平稳健康发展的畅销机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

在中央中央经济工作会议结束的当天，也就是12月20日，《人民日报》刊发了财政部长肖捷的文章，题目是《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》，这篇文章在深化税收制度改革，健全地方税体系部分指出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

党的会议通常只提出一些精神，很多人看不懂什么事情会做，这里可以跟大家分享一个经验，一般来说，会议文件字数多，而且马上会有具体配套措施出台的事情，都是肯定要做的。按照这个思路，会议结束当天财政部长肖捷马上就在文章中提出推进房地产税立法和实施，如此环环相扣的明显信号，应该很容易判断这次房产税是像以前一样说说而已，还是真的要来了。

1.货币超发是决定房价暴涨的最主要因素

我们先来说说中国房价暴涨的原因，2008年次贷危机之后，中国房地产几乎到了崩溃的边缘，但是在中央推出4万亿刺激计划之后，房价随之暴涨，这种做法也带来一系列副作用，最严重的就是通胀高企，中央不得不通过不断紧缩货币来应对通胀，房地产市场随之降温

到了2016年，全国房地产形式让中央压力山大，中央提出房地产去库存的目标，又推出一次6万亿刺激，房价再次暴涨。这两次货币大放水可以得出一个非常清晰的结论，那就是中国的房价完全依赖于打鸡血似的货币刺激。

很多人到现在还不认可这个观点，说什么房价是需求决定的，房价不涨是因为限购等调控手段，很显然，这里混淆了投机需求和居住需求两个概念，又是明显收割智商税的行为。其实不论中央实行什么限购政策，起码没有限制居住需求，如果房地产市场是以居住需求为主，那么随着结婚、就业等居住需求为主的住房购买，每年房地产的成交量应该基本保持比较均衡的水平，而现实情况却是房地产成交量跟随着货币政策周期出现有规律的暴涨暴跌，这个现象已经充分证明中国房地产市场已经基本沦为货币放水的投机市场。

某国有大型商业银行首席经济学家X老师在一篇文章中说出2016年下半年银行信贷资金进入房地产相关行业的比例，这个数据之大只能用震惊来形容，不过笔者后来发现已经无法搜索到这个数据了，所以在这里也不便把这个数据说出来。

如果在一个正常经济结构中，住房需求以居住需求为主，而非投机，那么银行信贷资金根本不会有这么大比例进入房地产相关行业，X老师讲出的这个数据又再一次证明了房地产市场所谓居住需求只是其中不占决定性因素的部分了，而真正决定性因素就是银行信贷下的投机。2017年12月，随着美国参众两院敲定税改最终版本，再加上美联储的加息和缩表，全世界货币政策进入了紧缩周期，依靠货币超发刺激房地产的周期也已经结束了。

2.中国房产是集中在部分人手中的投资品

根据国家统计局公布的数据，2016年全国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，对比法国、英国、日本的数据，中国城镇在总量上显然是不缺房子的，我们不妨看看自己四周，就会发现很多人拥有多套住房，而无房者却充满焦虑，中国的房地产市场所有权极为不均衡。如果说持有多套房的目的不是投机而是为了自己居住，那么房主必然是有分身术。

不过确实有人说自己有几套房子也是刚需，其理论是自己和妻子要住一套，自己父母和妻子父母也要住，而且将来子女还需要。这个理论乍听起来好似很合理，不过按照这个思路，现在人均寿命都比较长，国家已经允许要二胎了，子女还要有子女吧，所以将来四世同堂的时候，两个儿女还会有四个儿女，至少还需要四套房子。

如果我们再发散一点思维，现在汽车进入家庭，未来私人飞机也是要进入家庭的，现在一般住房配车位，那是不是就应该考虑购买停机坪和跑道了。如果继续发散下去，估计整个地球的房子也不够一户家庭住的。如此可笑的理论支撑着很多人持有多套住房，笔者只能说是真的醉了。

3.众多资本高手已经逃离中国房地产市场

如果说拿这种自欺欺人的想法来举例子是不具代表意义，那么我们就来说说众多资本大佬是怎么做的，他们对于中国无法继续超发货币来刺激房地产投机心知肚明，不用说比较吸引眼球的李嘉诚，其实潘石屹张欣夫妇资产转移得更早，王健林前一阶段时间也忙于甩卖国内资产转而收购海外资产，但此时中央已经意识到资本外流的危险性，后来的结果地球人都知道。

而今年的12月12日，福耀玻璃董事长曹德旺接受央视财经新媒体的专访时，更是提出一个惊人观点：及早卖掉手中多余的房子！如果不是感受到资本市场的极端寒冷，这些大佬会在这个时候做出如此一致的判断么？当然，更多的大佬级别人物未必会像曹德旺董事长如此磊落，但是他们用脚投票的水平却一点不差。

4.全国范围房价继续暴涨已经基本不现实了

中国财富分配有一个著名的“二八定律”，那就是二成人掌握中国八成的财富，靠着这个定律，我们看看大佬们的做法，就该知道一个投机市场里的价格是由谁的态度决定的。当然中国的事情不能完全靠市场理性分析来推断，中国的特点是政府会调动一切社会资源来保持稳定，这就是所谓中国经济现象不能用西方经济理论来解释的一个重要原因。

不过社会资源不可能无穷无尽地投入，现在既然不能继续货币放水来刺激房地产投机了，那么支持房价上涨的最大因素已经没有了，今年7月，《人民日报》发表评论员文章，提出“既防‘黑天鹅事件’，也防‘灰犀牛’，对各类风险苗头既不能掉以轻心，也不能置若罔闻。”其中“灰犀牛”就包含了房地产泡沫风险，联系资本大佬的所作所为，其中的意义不言自明。

于是地方政府各种“限售”政策层出不穷，通常的做法是新房取得房产证若干年内不许上市交易，不过大部分存量房取得房产证的时间都应该超过“限售”的时间限制了，即使没超过，也有一个非常简单的办法，如果A想卖方给B，那么B可以借钱给A，A用房产做抵押，到达借款期限后，B去起诉A，要求用房子抵账，总没有哪个城市出台房子不能抵账的政策吧。

5.房产税必将成为政府新的财政来源

前文已经说过不可能继续货币灌水，今年12月25日，《中国日报》发表文章称，“中国可能将明年M2的增速目标设在9%，以压制债务风险和资产泡沫，这将是有记录以来最低的M2增速目标。M2增速今年逐步下行，11月为9.1%，远不及12%的全年目标。”

货币政策的转向，必然的结果就是资金不足，别的市场可能影响没那么大，毕竟他们在社会融资里占的比例没有房地产那么大，但我们前文提到的X老师所说的数据就充分说明了房地产市场完全不同， M2增速的下滑，必然带来房地产成交量的暴跌，没人买房接下来的结果就是政府卖地收入会陷入下滑的困境，所有人都应该知道卖地收入对地方政府财政收入影响有多大，而地方政府多属于吃饭财政。

唯一可以解决土地出让金大规模下降的办法就是房地产税了，除此之外，没有任何税种有这么大的效果。所以房地产税已经是板上钉钉，就看哪天开始具体实行了，这一次真的可能跟以前不一样，狼来了的故事最终结果就是狼真的来了，而所有人都不相信。

6.房产税是否会带来房价的大幅度下降？

如果全面征收房产税，很多人说多套房持有者可以通过增加房租的形式来补偿房产税的付出，不过这样说的前提一定是房子都可以租得出去。我们就来看看现在多套房持有者手中房产的出租情况，其实国内已经有多个机构做过有关房产空置率的调查了，空置就说明了这些房产没有被出租，但这些数据往往不被认可，其实我们观察自己周边的多套房持有者手里的房产有多少正在出租中，这种最简单、最直观的办法还是可以得出一个基本情况的。

以笔者的经验来看多套房持有者手中的房产，绝大部分是空置而没有出租的，原因就是中国房地产的租售比是非常低的，一般来说，二三线城市一套普通住房出租的年收入通常只有3万左右，这样的住房连续出租10年收益只有30万，代价却是要承担重新装修等等费用，基本等于房租收益，多套房持有者不仅经济上没有多少回报，还要承担出租带来的辛劳，简直是得不偿失。

如果房产税迫使这些多套房持有者出租手中的房产，那么这些以前并没有出租的房源突然出现在出租市场上，对于现在基本平衡的租赁市场价格有多大的价格杀伤力可想而知，那个时候的租金收入将大概率低于房地产税。所以多套房持有者最优的策略将是卖出房产，至于这么做的结果会如何，大家自行脑补吧，最新的消息是环北京多地房价跌回万元时代，燕郊单月只卖8套房，针对这样的现象，只能说房地产这东西只要开始跌，连接盘的人都没有啊。

综合各方面因素，我们只能确定全国范围内的房价暴涨已经是不现实的了，至于房价跌不跌，或者说跌多少，笔者是不敢轻易下结论的。或许有几个城市在大趋势不好的形式下，依然能够保持房价上涨，假设中央在某个城市搞资本自由流动试点，这种特殊城市房价跟着政策飞涨也是极为可能的，但请大家注意一点，这种城市属于鸟枪换炮，不能用一般规律来衡量。

7.房产税违法的论点滑稽至极

有人说土地私有才能征收房地产税，按照这个理论，我们就得出了一个很简单的结论，那就是2011年上海和重庆试点房产税违法，法律的事情我说不了太清楚，但如果说中国的两大直辖市明目张胆地违法好几年，大家不觉得这种说法很滑稽么？

今年3月的亚洲博鳌论坛，财政部财政科学研究所所长贾康接受凤凰财经记者采访时，关于房地产税有这样的解释“真实情况是国外的土地不光是私有的，也有共有，公有的也分国家所有还是公共团体所有或者是中央级政府所有还是地方政府所有的，这部分属于公有。无论公有还是私有的最终产权对应地皮上的住房，一律要接受税收调节的。

比如英国，就有私有和仅有土地使用权的两种形式，但不论哪一种类型，在这个地皮上的房子都会征收类似房地产税的‘市政税’，是地方通过预算程序带有市政管理意味的一个税收的调节。从实践上来说，‘共有和私有征不征收房地产税’这个问题是不成立的。”他还特别用香港来举例“国外的土地不都是私有的，也有公有的，只要在地皮上覆盖上去的房子都要收税的。比如中国香港，回归祖国之前已经形成了它的税制，香港的土地都是公有的，没有私有的，但房地产税制很早就征了。”

不知道大家看懂贾康所长的话没有，我只想说明一点，如果非说房地产税违法，换个马夹用“市政税”，就问你服不服？