二手房户口解析；如何避免原业主户口拒迁及不迁出的话怎么办？

购买二手房可能会遇到的问题有很多，但是最令人头疼的就是房屋内户口问题了，林子大了什么鸟都有的，难免到遇到了有些不配合迁户口的房主，因此我们需要了解如何才能确保原房主配合迁出户口以及如果原房主户口不迁出怎么办？

二手房买卖合同成立并生效后，双方当事人买方和卖方就有义务全面履行该合同。房屋买卖合同的主给付义务是卖方交付房屋的占有使用并转移房屋所有权，买方支付价款。

出卖人迁移户口是附随义务，是基于诚信原则而衍生出的交易习惯之一。户籍的迁入和迁出均归公安机关管理，属于行政管理范围，买方无权要求合同相对方迁移户口。因此我们需要约束下出卖人。

如何避免卖方逾期迁出户口？ 首先是在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果上家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部分，所以对卖方的制约力不强。 再有就是将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，上家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究上家违约责任。下家可将尾款留得适当多一些，这样对上家的制约会更大。 其次就是约定如果上家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，下家可以解除买卖合同并追究上家违约责任。这对上家的约束会更大，如果下家买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约上家拖延时间拒不迁出。

如何确该房屋内无户口？ 在签订房屋买卖合同之前，可以事先了解清楚所交易房屋的户口情况，如有必要，应要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关(通常为户籍所在地的管辖派出所)户籍科查询。如果卖家说已经迁出了户口，也要去相关部门核实户口是否的确已经迁出，确认无误后再退还保证金。 卖房一定要迁出户口吗？ 按照户籍管理的基本原则，户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制性的要求卖方将自己的户口迁出，如此看来卖方拒绝迁出户口的话，在法律的层面上来将并没有有效的措施可以解决，也没有办法强迫卖方将户口迁出。这是否就意味着卖家可以“为所欲为了”呢？现实情况并非如此，如果买方由于特殊需求，如孩子读书等，需要迁入户口并占用名额。那么不迁户口可能会影响买家的积极性，造成房屋出售困难。 注；卖方口头承诺可以将户口迁走，买方也会要求在买卖合同中增加相关条款。

原房主拒不迁出户口怎么办？ 小编房产房谈了解的各城市户籍管理政策不一样，如北京即便原房主拒绝将户口迁出，但你仍然可以在本房屋中申请落户，原房主的户口在户籍管理部门的系统里会显示“空挂”。也有些城市是这样的；经当地户籍科与原房主联系，若对方确实拒不迁出的话，由现房主提交书面申请，可将原房主迁至社区集体户。因此遇到这种情况还是建议请咨询当地户籍管理部门。