3个消息传来 中国楼市迎真正拐点？内行人一席话点醒了我

来源： 专聊房君

一位朋友说，想当年如果能多买一套房子，今天可能就不至于这么被动。

我想，这可能不止他一个人这么想，如果人有前后眼，早些年，即使砸锅卖铁也会倾力整上一套、两套。然而，现在只能作为茶余饭后的谈资。过去就让它过去，认清形势，把握好将来，才是我们当下应该要做的。

那么，当下楼市形势如何呢？

在过去的2019年，全国对楼市的调控频次超过600次。再跟过去几年比较发现，呈现一个阶梯状，2017年250次，2018年415次，数据上有一个走高过程。从这个角度看，国家对楼市的调控一直保持着高压态势。对，大方向是如此，不过，我们也看到了一些明显变化。

这个变化就是：一城一策、因城施策的实施。国家会有总体上的把控，地方根据实际出台维护当地楼市平稳的政策，这就可以解释为什么调控次数会这么多了。1个城市出台一个政策，100个城市就是100次调控。

对于2020年楼市的调控目标，国家在进入2020年的前几天已经提出，即“稳地价、稳房价、稳预期”，无论稳哪一方面，最终目标都突出了一个“稳”字，各地要在这个目标下管控楼市。

实际上，我们看到一些城市在楼市调控上继续加码，比如唐山针对新房限售增加到42个月，正常情况下，预计市场将迎来降温。当然，也有一些城市根据当地楼市情况进行预调微调，比如日前四川达州发布了稳定楼市12条，其中包括发放购房补贴、全面推行货币化补偿安置等等，提振市场意味明显。城市之间的这种分类调控，体现了市场热了就要降温，市场冷了甚至下滑过快，就需要维护市场，其核心仍旧是体现一个“稳”字。

种种迹象表明，意味着楼市的拐点已经到来：由过去快速增长，到现在及未来健康平稳发展。除此之外，还有3个楼市消息传来，内行人认为，这或进一步助力中国楼市迎来真正拐点。

1.集体建设用地入市，对住房市场形成间接影响。新修订的土地管理法于2020年元月1日正式生效，其中引人关注的就是集体建设用地可直接入市，而不需要经过征收环节，没有中间商赚差价，意味着土地成本降低，在上面建设的房子，其成本自然也会比市面上的商品房低出很多。

据统计，自2015年开始试点集体土地入市，总共累计上市9万余亩，而根据自然资源部公布的总数据是4000万亩，也就是说，试点上市的集体土地占比还非常之少。随着集体土地入市全面推开，那些大城市周边和房价上涨压力大的地区，将迎来土地补充，这对平抑楼市，特别是住房租赁市场将起到明显效果。

2.共有产权住房逐步推开，形成住房多渠道供应。1月10日，上海发布文件将非本市户籍的家庭纳入共有产权保障范围，这无疑为更多的无房人士带来了福音。其实，大家对于共有产权并不陌生，目前，国家已经在18个城市试点共有产权住房，按照住建部政策研究中心主任秦虹所说，未来的住房供应由四大部分组成，除了此前的商品房、保障房之外，共有产权房也占据重要的一席之地。

而且共有产权房建设土地是由政府指定提供，其成本要比商品房低很多。从试点城市看，对于暂时拿不出那么多购房首付款的群体来说，可以7:3，甚至5:5约定产权，待有经济能力的时候，可选择赎回剩余产权。毫无疑问，随着共有产权的全面铺开，势必会对当地的商品房市场需求形成分流，经济条件有限的人不必去挤商品房这座独木桥。

3. 房东税已有两省试点，房东收益压缩，相当于持有成本增加。出租房缴税应是早有听闻，但真正以文件形势要求，河北和湖南无疑走在前列，根据要求，房东需要缴纳租金收益的5-10%，假如一年出租收益是2万元，那么，需要纳税1000元-2000元。对于那些以房租养房贷的房东来说，相当于持有成本增加。按照这个趋势，相信还会有更多的省份加入房东税试点。

有人认为，房东税可能会转移到租客身上，但这未必就能成行，因为一个地区的租金水平是相对平衡的，谁也不能轻易的垄断市场。而且租金水平与租客的收入也是直接挂钩的，如果单方面涨房租，很有可能吓跑租客，反而得不偿失。

内行人认为，这1类人要吃亏

在内行人看来，无论是集体土地入市、共有产权住房推开，还是房东税施行，都直接或者间接影响着未来楼市。未来我们的住房选择更丰富，抑制楼市大幅上行的因素正在一步步累积。就眼下及未来看，国家对楼市定调都非常明确，那就是维护房地产健康平稳。借用人民日报的一句话，“中国未来房地产市场拒绝大起大落”。

在这样的市场状态下，宣告闭着眼买房就能赚钱的时代已经远去。对于无房的买房人，或者租客来说，肯定是好事。但对于炒房客来说，楼市平稳就意味着没有多少利差，再算上持有成本，亏钱的概率也越来越大。

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