房子明明过剩 为何房价还在“死撑”？房地产开发商说了大实话

眼看2019年就要过去，楼市未来的发展方向依然让人捉摸不透。越来越多的人开始看不清房地产市场的走向。在一些地方，房价持续上涨，优质住房供不应求，而在一些地方，交易量急剧下降。事实上，市场分化仍在加剧。我们必须认识到，房地产市场目前的趋势与区域化有关。根据几十年的发展规律，沿海地区比内陆地区更加分化，超级城市群比单一的中心城市更有价值。

目前，中国房地产市场存在一个非常棘手的问题：房产过剩。“中国有足够的房子吗?”房子够住吗?许多人想知道这些问题的答案，但不同的专家对“中国现在缺不缺住房”这个问题，有着不同的答案。根据研究机构数据统计，目前我国城镇住房总量接近300亿平方米，城镇人均居住建筑面积接近40平方米，总体已经告别了住房不足的阶段。

我国房地产市场多年来一直存在供过于求的问题，因为市场上有很多的需求，让房地产行业看似非常火爆。事实上，过去几年的火热现象都是“假火”，因为在房地产市场投机严重的情况下，很大一部分需求是对房地产的投资性需求，而不是对房地产的刚性需求。这种投资需求“夸大”了房地产市场的需求。由于房地产销售的高利润，开发商将过度开发房地产，以迎合投机性者。因此，当房地产投资者退出时，那些为投机者开发的房产也就成了多余的。

目前房地产过剩的程度如何？

潘石屹给出一组数据，让刚需明白了！潘石屹曾说：“我国房地产总市值超过65万亿美元”，兑换成人民币大概是440万亿元，按照2018年全国的平均房价8000元/平计算，我国房地产总面积约为550亿平米，如果按照每套房子100平计算，那么我国的房地产总套数为5.5亿套！

但中国现在只有14亿人口，其中很大一部分人已经买了房子。如果他们想在未来卖掉这5.5亿套空房子，无论是房产公司还是炒房者都不会面临太大的压力。毕竟，在刚需有限和房价仍然高企的情况下，去库存注定是一件棘手的事情。

明明房产过剩，为何房价还在死撑？

决定房价水平的主要是供求关系。如果市场上的住房供给大于需求，房价就会下降，反之，房价就会上升。不过照目前情况来看，房价似乎并没有降多少。

虽然统计数据显示已经出现了住房过剩，但这是全国的总体现象，但我国区域经济发展不平衡。在一、二线城市，新建房屋较多，但人口净流入也较多，所以供求关系比较均衡，房价不会下降。更重要的是，一、二线城市的房价还有小幅上涨。毕竟，一二线城市的工资、就业机会、医疗和教育设施还是很完善的。那么对于偏远地区或者三四线城市，即使目前的供给大于需求，他们也不会采取更低的价格措施，为什么呢？一位地产开发商朋友说了大实话，我把他的话总结成了以下几点。

开发商从银行贷款购买土地和建造房屋。他们宁愿楼房空置、宁愿烂尾，也不愿降价。这是因为现在不降价只是卖不出去，不代表以后卖不出去。如果降价，必然会引起房地产市场的连锁反应。每个人都会遭受价格的损失，但也要承担扰乱市场的责任。另外，一旦房价下跌，房地产如果卖出去的钱不够还银行，一旦，房子也卖不出去，对于房地产来说是一件很糟糕的事情。

即使价格下降，消费者也不会购买，因为消费者是向上购买而不是向下购买

我们都知道这样一个有趣的现象：房价涨得越高，就会有越多的消费者急于购买，因为他们担心不能再买。另一方面，如果房价下跌，消费者会认为房价可能会下跌，所以买房子会更便宜。所以开发商宁愿让房子空着也不降价，因为房价越低，买房子的人就越少。另外，如果房子降价，老业主不愿意接盘，因为他们高价买的房子没过多久就缩水了放谁身上也不舒服。近年来，由于房价上涨，业主到售楼处捣乱的事件不少。

最后，开发商害怕降价，因为降价会对社会经济产生负面影响。下降的不仅仅是房价。它还涉及钢铁、建材、水泥、家居、家电等行业。如果房价下跌，这些行业将受到沉重打击。因此，房价下调涉及的范围很广，开发商不敢降价，这是他们无法承担的责任。

总而言之，在现在的大背景下，想让房价大幅度下跌几乎不可能，楼市平稳发展并不意味房价断崖式下跌。

即便下跌也不会超过底线

不过话虽然这么说，但是在房子慢慢恢复居住属性的时候，房价下跌是非常有可能的，不过这也有个底线。

作为SOHO中国的董事长，潘石屹一直对房地产市场有着客观的看法。为了解决房价下跌的问题，他在去年的中期金融数据会议上说：“对开发商来说，20%是中国房价下跌的底线。”除此之外，大多数房地产公司将不复存在。这是潘石屹的观点，在考虑企业存活率的前提下，即在保证房地产不会崩盘的前提下，房价会下跌20%以上。

但是按照现在的高房价，如果是最理想的状态，房价下跌20%，但是这个程度就够了吗？答案是否定的。由于房价的基数较高，即便是现在降价20%，很多人依旧买不起房子，因为他们的购买力依旧没有提高。有的网友甚至说，起码房价下跌30%-40%，他们才能负担得起高房价，然而市场真的能承受得住这么大的下降空间吗？

专家认为，从两个方面看，现在大多数人买房是通过贷款，而首付占到总房款的30%，加上已偿还贷款的利息，银行可以承受40%的降幅。当然，这是最理想的。如果房价下跌20-30%，银行将面临更大的压力。因此，从这个角度来看，银行和开发商有一个共同的底线，那就是房价下跌不会超过20%。

对于这些问题，您是如何看的？