刘晓博：刚刚 政治局的这句话 对楼市有“千钧之力”
7月30日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。
其中对房地产市场的表态格外引人关注，这句话是这样的：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
一句“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，有千钧之力。
自2018年7月末以来，中央一共召开了4次“讨论经济工作”的政治局会议，时间分别是：
2018年10月31日，未提及房地产市场；
2018年12月13日，未提及房地产市场；
2019年4月19日，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”
2019年7月30日，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”
2018年下半年的两次会议，之所以未提及房地产市场，是因为当时市场比较平稳，房价被管住了，而成交量也比较平稳。
尤其是2018年末的那次会议前后，市场略有偏冷。所以在一季度央行加大了货币投放，北上广深四大一线城市也针对楼市做了减税，先后降低了“房屋出租”的税率和二手房交易中的“增值税附加”。
于是在2019年1月到4月中旬，楼市出现了一波小阳春。
小阳春的出现，让居民“加杠杆”的速度有所提升。“国家金融与发展实验室”的数据显示，2018年全年中国居民家庭杠杆率提高了3.8个百分点，达到了53.2%，基本上一个季度增长接近1个百分点。
到了2019年一季度，居民家庭杠杆率又上升了1.1个百分点，达到了54.28%，速度有了显著提升。此外，非金融企业杠杆率也在2019年一季度末达到了156.88%。
对于楼市的再度活跃，高层保持了警惕。4月的政治局会议再次提及“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，而且首次明确了楼市长效机制的内涵：
落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
过去两个月，楼市调控有收紧迹象，比如信托资金流入房地产行业被“限速”，房企境外发债被“限用”，而多个城市也提高了房贷利率上浮幅度。
楼市的小阳春很快结束了，统计局的销售数据也显示（见下图），市场在转冷。
在市场趋冷的背景下，开始有一些城市来试探“调控底线”，比如开封一度取消了“限售”。但在媒体广泛报道后，24小时不到就取消了“取消限售”。
现在，政治局会议给出了明确的信号：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”
这句话包含三层递进的意思：
第一，重申“房住不炒”，向社会传递清晰、准确的信号，防止产生对调控政策的误解；
第二，“房地产长效机制”是要“落实”，而不像之前那样，“抓紧制定”、“尽快制定”，4月会议已经宣布了长效机制的准确内涵，现在做就是了。
第三，明确表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，打消民间的种种猜测，也打消地方政府的“小九九”。
此外，这次表态还有重要的“针对性”：
北京时间8月1日凌晨，美联储非常有可能宣布降息。今年以来，全球已经20多个国家降息，其中部分国家还两次、三次降息，甚至出现了一次425个基点的“暴力降息”（土耳其）。
在这种背景下，中国央行下半年也有降息的可能。为了防止楼市“再度过热”，有必要在这个重要时间点上，给市场发出清晰的信号，断绝炒房客的“念想”。
那么问题来了：下半年楼市是不是要凉凉了？
其实未必。我们一定要搞清楚，稳房价、稳地价、稳预期才是2019年楼市调控的底牌。市场过热不允许，过冷也是不允许的。
“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，不意味着楼市必须入冬，也不意味着楼市不重要。楼市仍然是稳增长的力量，但不是短期刺激的手段。
因此，在这次会议通稿里，还暗含着两个跟房地产相关的利好：
1、实施城镇老旧小区改造、城市停车场等补短板工程。
2、深化体制机制改革，增添经济发展活力和动力……提升城市群功能。
无论是“老旧小区改造”和“提升城市群功能”，对房地产行业来说都是实实在在的利好。当然，这种利好是泽被后世的，是立足长远的，不是为了“短期刺激”。
对于刚需购房者来说，政治局的这次表态意味着，未来“最佳购房期”延长了，没有那么急了。对于开发商来说，赚快钱的机会降低了，稳定心态、降低杠杆、注意现金流的稳定，是未来一段时间的基本策略。
今天有媒体报道说，富力这种负债率较高的开发商，已经下文“2019年下半年原则上暂停拿地”，应该说这明智的。整体而言，三季度楼市成交量会下降，市场会略有降温。至于四季度会如何走，需要进一步观察三季度末的的政策走向。
最后，再说说此次会议通稿里，房地产之外的主要内容：
1、对当前经济形势的判断：
通稿：会议指出，当前我国经济发展面临新的风险挑战，国内经济下行压力加大，必须增强忧患意识，把握长期大势，抓住主要矛盾，善于化危为机，办好自己的事。
点评：经济下行压力的确在加大，从投资增速看，经济见底可能要到明年一季度了。
2、货币和财政政策：
通稿：要实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要加力提效，继续落实落细减税降费政策。货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。
点评：表述没有新的变化，但下半年加大力度是没有悬念的。正因为要加大力度，所以要对楼市严厉一些，否则钱都跑到楼市里去了。
3、就业政策：
通稿：“实施好就业优先政策，做好高校毕业生、农民工、退役军人等重点群体就业工作。”
点评：就业是重中之重，下半年估计会有新的政策出台。
4、点名“物价问题”：
通稿说：“保障市场供应和物价基本稳定。”
点评：印象里，政治局会议已经接近2年没有提及物价问题了，最近CPI连续2个月反弹到2.7%，高层对此比较警惕。因为CPI是关系民生的指数，对低收入阶层很重要。未来CPI继续反弹可能性不大。
来源：刘晓博说财经
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文章来源:刘晓博说财经