预售制要取消了 房地产开始变天了

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疫情冲击下，房地产行业遭遇了数年不遇的最冷寒冬。

多地售楼处关闭、不少房企面临破产、成交量大幅下降……

数据显示，2月份，全国百强房企实现销售金额3243.3亿，环比降低43.8%，同比降低37.9%。创下近几年单月新低。

这还是针对新房而言。更加接近真实市场的二手房市场，情况更为严峻。

贝壳研究院数据显示，2月份18个重点城市链家二手房成交陷入冰点，其中武汉链家2月整月0成交。

1~2月二手房成交量同比下降同比下降55%。

其中，廊坊、合肥、重庆、武汉、天津、烟台成交量同比降幅超过60%。

毕竟，疫情当前，相比房子，命更重要一些。

楼市遇冷，成交量大幅下降。这对于地方财政严重依赖地产经济的城市，打击是非常大的。

虽然现在上面很明显希望钱更多进入股市和实体经济，但民间的巨大惯性仍然是流向楼市。

这种背景下，从一线到二线，再到三四线城市。地方政府肯定会放松政策，松绑楼市。

当然了，“松绑”并不意味着刺激楼市，“稳定”楼市才是关键。

稳定楼市，底线是不让房地产成为经济的拖累，要防范大跌更要遏制大涨。

需要的是破除一些不合理的限制，缓解开发商的资金压力，允许打折促销等行为。

这些举措其实和其他行业并没有多大的区别。

而刺激楼市，就大不一样了。比如适当调整房贷利率、放开信贷、放松限购政策。

这些行为短期内确实能迅速拉动经济、制造土地财政。

但是会造成经济从实体向地产倾斜、社会财富泡沫化、居民杠杆攀升等风险。

“稳”楼市，而不是“刺激楼市”。

但是随着节后一些政策放开之后，一些城市开始开始疯狂试探松绑。

2月下旬，四线城市驻马店率先发起救市政策：

公积金购买首套房，最低首付比例将30%下调至20%，公积金贷款额度从45万上升至50万。

然而，时隔一周，当地政府就被省政府约谈。

要求提高政治站位，坚持房住不炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的的手段。

3月3日，广州又现政策一日游。

广州出台了放款公寓限售的重磅政策，明确规定写字楼、公寓等不再限定销售对象，不再限制最小分割面积，已确权登记的不再限定转让对象。

然而，时隔一天，改文件就被撤下。官方回应：相关细节会有所调整。

3月4日，央行再次喊话：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。

不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

房住不炒、房不刺激。这是疫情爆发以来，央行等部门第三次明确表态。

在疫情冲击愈发明显、宽松预期愈发强烈的时刻，上面三令五申表态，有着明显的针对性。

一边是多地政府楼市松绑的想法蠢蠢欲动。

另一边则是最高层坚持房住不炒、稳定楼市的原则坚定不变。

既然大哥上面大哥发话了，那下面的小弟只有听从的份。

就在各地政策还在犹豫是偷偷试探楼市松绑，还是听大哥的话坚持住不炒的时候。

海南省最先做出了表率。

3月7日，海南省出台楼市新规，提出发展安居型商品住房、本地居民限购多套住房和商品住房现房销售制度。

划重点，最后一条：新房必须采用现房销售制度。

这是一个具有历史意义的政策，可能会影响未来的楼市格局。

疫情之下，楼市不景气，其他省市还在明里暗里放松楼市政策。

偏偏，经济吊车尾的海南居然还在这时候逆行，不仅没放松，反而还收紧了政策。

众所周知，商品房预售制可以说是房地产商的命门之一。

预售，相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，房地产的高周转模式由此而来。

然而，预售制的弊端也很明显：货不对板、质量投诉、合同纠纷、延期交房、虚假宣传、开发商跑路等一系列问题。

受伤的往往都是购房者，“塑胶湖”、“烂尾楼”等现象屡见不鲜。

而采用现房销售，对于消费者来说是绝对的利好。

一手交钱，一手交房，房子啥样看得见。

这样避免了交房时和开发商因房子质量问题而产生的纠纷，也避免了烂尾楼的出现。

对于房地产商来说，就惨了。

现房销售意味着开发商的资金回笼周期大大拉长，资金链恶化，高周转模式就此终结，这必然会带来房地产行业的洗牌。

中小房地产商摇摇欲坠，大开发商也吃不消。

总之，可以看出来海南省楼市调控决心非常之大。

熟悉海南楼市情况的朋友都知道，海南是一个严重依赖的土地经济的地区。

海南的高房价是全国出了名的，经济水平落后，房价却是全国均价的两倍之多。

作为旅游大省，很多地方的人都喜欢去海南买房、炒房，这就导致了海南的房价偏高。

本地的收入完全支撑不起房价，这让当地居民非常难受。

可以说房地产严重绑架了当地的经济，这明显是很危险的。

所以，海南政府在过去的几年里一直在进行楼市调控。

从18年出台史上最严的限购政策，到后来不断加码调控，再到现在的现房销售，都表现了海南想摆脱对房地产的依赖。

2019年，海南省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价稳定在每平方米1.5万元左右，调控效果明显。

努力“去地产化”的海南，正在打造属于他们的强势产业：旅游业、高新技术产业和现代服务业。

就在昨天，海南给出疫情过后的旅游振兴计划，海南板块也大涨接近5%。

目前，海南“现房销售”的政策开展肯定是困难重重，短期其他省份跟进的可能性也不大。

如果海南能够慢慢地摸索出这条道路，长远来看，肯定会迎来的巨大的改革。

希望海南、长沙走出的这条路，能有更多的城市复制。

经济发展只有摆脱对房地产的依赖，才能走的更远。

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