业主比较激动的一个话题——住宅小区的管家应该谁来当

在物业管理区域上讨论，一个住宅小区就相当于一个大家庭，一个大家庭由几百几千户的业主小家庭组成。常言道：小区是我家，大家一起来来爱护她。说的就是两层含义，一是表明这个大家庭是属于全体业主的；二是说明人多嘴杂，需要齐心和用行动去爱护。从历史长河看，一个家如果足够大时，聘请管家打理日常事务也是比较常见，司空见惯，问题的焦点在于，这个管家谁来当比较合适？

其实，这个问题法理上已经解决，即一个住宅小区，可以聘请物业企业服务，也可以由业主自行管理，还有可以采取其他方法管理，主动权应该是业主大会和其授权的业主委员会。然而，实践中却矛盾接连，冲突不断，专家和业主众说纷纭。

第一种意见认为，物业服务应当走专业化道路。这种意见中又有两个观点：一是认为在一个住宅小区只能由一家物业企业负责打理。这个观点得到目前相关法规的确认，具备了合法性，也是目前普遍采用的办法。二是认为一个小区的打理，涉及到房屋、设备、秩序、卫生、绿化等专业较多，仅靠一个企业服务打理，专业性值得怀疑，即使承担，也常常采取分包的办法解决，物业服务公司成为事实上的管理公司，成本增大，就会转嫁到业主身上，引起业主不满。

第二种意见认为，住宅小区可以由业主自己管理。持这种意见的认为，既然小区是自己的家，就可以自己来作主，为什么非要聘请物业公司来当管家。实践中有成功的案例，但不多见，这种管理形式基本上是在老旧小区中产生。客观上，对于是否需要聘请物业公司服务，业主缺乏先天的决定权，因为小区建成初期，业主还未入住前，开发商基本上已确定了物业公司，大多数业主只是被动接受服务。从实际情况看，当小区运行几年后，房屋、设备、绿化等质量下降，业主逐步意识到权利义务不平衡，矛盾和冲突不断发生，才会上演辞聘物业单位由业委会自行管理的场景。但实践中也有这么几种状况：一是如果这个业委会成员有一批愿意奉献、不计报酬、有精力的业主担当，这个管理模式是可以成功的；二是采取相应报酬，聘任一批有能力，公道正派的业主来管理，实践中也有比较可行的；三是赶走物业单位，但业委会又承担不了的，最后成为一盘撒沙，令基层政府组织和业主头痛。

第三种意见认为，住宅小区的服务应当由居委会管理。理由是，根据法律规定，居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，是联系居民和基层政府的桥梁。既然小区大多数业主都是居民，而且，居委会干部有报酬、有时间，与基层政府联系紧密，那么，居委会有充分的条件且应当承担起这个责任。如果居委会承担了，即使需要聘任物业公司服务，也完全可以在精力、财力、信息等各个方面与物业企业抗衡，这样，合同的权利义务的平等关系才能比较顺利的实现。当然，镇街应当根据地域范围，工作量大小等综合考虑设置居委会，尽力做到合理布局，科学管理。

综上所述，基层物业区域管理，业主与物业单位的矛盾连连，由此引发的群体性事件也大为增加，各地政府为解决突出矛盾，适时提出了物业革命的工作目标，但从目前进展情况看，理论总结、宣传报道多，实际解决成效并不明显。这就不得不引起我们的思考，解决矛盾的办法是什么?应当从哪里切实？本文旨在提出问题和分析问题，由于实际情况千差万别，需要具体问题具体分析，从大局上思考，从细节上着手去研究解决办法。加强治理体系和治理能力建设，基层治理显得迫切需要，因为，基础不牢，就会地动山摇！