10年后 房子会不会“烂大街”？经济学家“一席话”说出刚需心声

用八个字来形容目前的楼市现状：人地分离，供需错配。

这句话说经济学家任泽平说的，也概括了目前房地产市场的形势。

什么叫人地分离？

有房子的地方没人，没房子的地方大量人口涌入，数据显示，2010-2015年，流动人口主要迁入京沪广深和部分二线城市，比如郑州、武汉、西安、成都等地，从2015年至今，新一线城市继续爆发，杭州、南京、苏州及中西部的二线省会城市，成为人口涌入的重点区域。

年复一年，这些热门城市涌入的人口越来越多，中心城区就那么大，就算再扩张，也承载不了成倍增长的居住需求。

因此，我们看到农村、城郊、小城市的房子越盖越多，二线以上大城市的库存却一直维持在低位。

什么叫供需错配？

房企想要卖房子，就要拿地，土地市场是房地产的源头，现在的问题是，供地多的城市人口少，供地少的城市太过拥挤。

举个例子，现在全国新城区林林总总近4000个，开发区、高新区、示范区、融合区，名目有很多，但都代表了城市扩张的步伐，我见过一个华北四线小城，各种各样的新区搞了不下六个，新区人口要填充，必然是从旧城区转移，没有存量人口涌入。

这样一来，小城市虽然常住人口少，但买房没有限购、限贷等束缚，加之棚改助推，房价水涨船高，大城市因为刚需群体太大，库存不足，房子也变得越来越值钱。

这也是过去几年房子越来越贵的原因。

那么，10年后，房子会“供不应求”还是“不稀罕”？会不会“烂大街”？经济学家“一席话”，说出刚需心声。

我们从以下三个角度去分析这个问题。

第一，人地分离的趋势会不会延续？

我们先看两组人口数据，一个是东北三省的，一个是京沪深的。

2018年吉林、黑龙江、辽宁的常住人口分别下降0.5%、0.4%、0.2%。实际上，东北三省的常住人口之和自从2015年就开始了下滑的趋势。

北京等特大城市，由于一些人口控制的因素导致了常住人口的下降。2018年北京常住人口下降0.8%，而2017年下降0.1%。

也就是说，大量的三四线城市在流出人口，京沪等特大城市，因为规划等原因，也有不少返乡的人口，这样一来，人口格局就形成了“两头小，中间大”的格局，这些人都跑二线城市去了。

光大证券研究所的宏观经济学家研究结果显示：绝大部分省会和计划单列市的人口占比都有提升，提升程度较高的是西安（+0.8个百分点）、杭州（+0.4百分点）、长沙（+0.3百分点）。而常住人口增速最高的广东和浙江，人口也更多地向大城市集中。

这一席话，从侧面也说出了刚需们的心声：小城市供求失衡，房子还这么贵，本来就不值。

显然，未来“人地分离”的趋势依然会延续，二线省会这样的城市，房子依然会供不应求，三四线以下持续流出人口的地方，房子则会“烂大街”，失去了棚改、金融等短期影响因素，步入下行趋势是迟早的事。

第二，货币还会不会持续流入房地产？

房价上涨的终极逻辑，与土地、货币、户口、教育、医疗这五大要素密切相关。

土地决定了房地产的供需，户口、教育、医疗是买房之后能够享受到的“福利”。

房子并不值钱，一二线城市的建筑材料甚至比小城市还要便宜，贵就贵在土地价值上，正是在大城市的土地上，才有最好的学区和医院，才有发达的商圈和公司。

但是，这4大要素，全都要靠货币来体现，过去10多年来，我们的M2增速年均高达17%，可我们却发现身边的电子产品、汽车、工业品实实在在的降价了，农产品和餐饮价格也一直很稳定。

多出来的这些钱，当然是流入到房地产当中了。

但是，未来10年，货币不太可能像以前那样持续流入到楼市中，没了资金助推，房子也不会变得供不应求。

一方面，货币的高增速时代结束了，最近两年M2增速已经低于8%，连以前的零头都赶不上。

另一方面，房地产金融体系持续收紧，信托、影子银行、理财都不再向楼市涌入，最近实行的房贷利率挂钩LPR，更是形成了资金往实体经济流入的机制。

第三，房产税何时落地？

房产税是关乎未来10年楼市走向的重要参考因素。

数据显示，2017年，地方本级财政收入中，土地出让收入占比34.6%，房地产相关税收占比14.9%。这些税收集中在房地产开发建设环节，2017年房地产相关税收中开发建设环节、交易环节和保有环节规模占地方财政收入的比重分别为8.1%、3.8%和3.3%。

也就是说，现在征税注重的是房地产开发和交易环节，房产持有环节的成本非常低。

这就让很多捂房的开发商和投机客抱有侥幸心理，反正房子一直拿在手里，只需要出个物业费、水电暖气费就行，不会伤筋动骨，这些空置房源被他们攥在手里等着升值，房子自然会越来越贵。

不过，从目前的形势来看，住建部已经启动了150城住房联网，加之明年可能有第二次房屋普查，最近几年房地产税的推进是大势所趋，虽然我们不知道什么时候会落地，免征面积和税率是多少，但这是迟早的事。

房屋的持有成本一旦增加，留给多套房持有者的时间就不多了。

关于未来的走向，知名企业家宗庆后近日发出“2连问”，引人深思。

在前段时间接受专访时，宗庆后特别提到以下两点，用来解决刚需群体的住房需求。

第一个问题：对于刚需的人群，银行是不是可以降低贷款的利息或者说免掉一部分利息？

第二个问题：廉租房的建设中，是不是可以允许部分企业利用闲置土地也参与其中？

这两个问题，都问到了“点子”上。

首套房刚需的房贷利率下降，恰恰是LPR新规正在做的事，根据规定，首套房不低于每个月公布的5年期LPR即可，二套房则要加60个基点以上，从已经平稳换锚的城市来看，首套房刚需的房贷负担未来会进一步下降。

而租赁房市场的发展，最近也迎来了集体土地入市，试点城市扩大的消息，深圳还推出了年涨幅不超过5%的租赁房，北京集体产权土地入市开发也有项目落地了。

从以上种种迹象来看，人口往二线城市持续流入，三四线的房子没有买家托市，自然会慢慢回落，货币不再像以前那样把房子当成“水池”，房产的投机情绪自然会慢慢消失，加上租赁房市场机制持续完善，房贷利率向刚需倾斜，房子变得“烂大街”，不是没可能。